서울남부지방법원 2026타경4006. 서울 강서구 화곡동 프라임하우스 404호, 전용 27.3㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 양대경은 2019.05.27 전입·점유했고 확정일자는 2019.05.08로, 말소기준권리인 2021.11.15 강서구 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조이며 보증금은 239,000,000원입니다.
신건 매각가 211,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 3,754,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 207,246,000원이 배당되고, 보증금 중 31,754,000원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 금액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 239,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 있습니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4006 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-23 프라임하우스 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 27.3㎡ · 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 지상 6층 중 4층 |
| 이용상태 | 도시형생활(다세대)주택 |
| 소유자 | 정주한 · 2019.08.19 매매 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 239,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 확인되는 실제 임차인은 양대경 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인이 아니라 본인 명의의 주택임차권이며, 전입 2019.05.27·점유개시 2019.05.27·확정일자 2019.05.08입니다. 말소기준권리는 2021.11.15 강서구 압류이므로 임차인의 대항력은 선순위입니다. 2022년 주택도시보증공사 가압류, 2024년 국세·지방세 압류, 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 양대경 | 건물 전부 · 2019.05.27 | 239,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 실질취득 211,000,000원 기준으로 봐야 한다
특별매각조건을 반영하면 낙찰자가 부담하는 실질취득액은 신건 기준 211,000,000원입니다. 같은 프라임하우스의 최근 12개월 실거래 평균은 215,000,000원, 최신 거래 역시 215,000,000원입니다. 실질취득액은 최근 12개월 평균의 98.1%로 평균보다 낮지만 차이는 크지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 27.3㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 28.41㎡ | 6 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 29.2㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 215,000,000원 |
실거래 표본은 205,000,000원부터 225,000,000원까지이며, 감정가와 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 98.1%입니다. 따라서 이 사건은 권리조건이 정리됐다는 점은 긍정적이지만, 신건 가격 자체가 최근 시세 대비 큰 폭으로 할인된 물건이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 양대경 보증금 | 239,000,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 239,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 31,754,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 배당에서 차감될 수 있어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 임차인 인수는 실질 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 보증금 | 특별매각조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 31,754,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 73,363,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 106,650,560원 | 실질 인수 0원 |
일반적인 대항력 임차 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 것이 핵심입니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 양대경 임차인의 미배당 보증금 반환청구권을 제거하므로, 표의 미배당액은 룰상 계산액이고 실제 매수인 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근. 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 건물. 2019.01.31 사용승인, 철근콘크리트구조 지상 6층. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 규모. 프라임하우스 20세대이며 최근 12개월 동일·유사 면적 실거래는 3건입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·말소 절차. 실질 인수액은 0원이더라도 임차권등기 말소와 점유 이전 과정은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부는 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 신건 실질취득 211,000,000원은 최근 12개월 평균 215,000,000원의 98.1%입니다. 권리조건이 정리됐다는 이유만으로 시세를 크게 할인받는 물건으로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,800,000원, 2회 유찰 시 135,040,000원입니다. 특별매각조건이 유지된다면 해당 임차인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원문을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”보다 특별매각조건을 먼저 읽어야 한다
이 사건은 표면만 보면 보증금 239,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 211,000,000원보다 커 위험해 보입니다. 실제 배당 계산도 신건에서 31,754,000원의 미배당 보증금을 만들어냅니다. 일반적인 사건이라면 이 잔액 때문에 실질취득액이 보증금 수준으로 고정됩니다.
하지만 서울남부지방법원 2026타경4006은 특별매각조건이 결론을 바꿉니다. 채권자가 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로, 확인된 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득액은 211,000,000원이며, 이는 최근 12개월 실거래 평균 215,000,000원의 98.1%입니다.
권리는 조건부로 정리됐고, 가격은 최근 시세에 가깝습니다. 이 사건의 승부처는 대항력 임차인의 존재 자체가 아니라 특별매각조건의 실제 적용 여부와 세금 압류의 배당순위, 그리고 최근 시세 대비 응찰가를 어디까지 낮출 수 있느냐입니다.
