서울남부지방법원 2026타경4016. 강서구 화곡동 파크아리온 102동 803호, 전용 28.62㎡ 오피스텔입니다. 이 사건은 등기만 보면 선순위 임차권 때문에 복잡해 보입니다. 임차인 정동엽은 2021년 12월 1일 임대차계약, 2021년 12월 2일 확정일자, 2022년 1월 21일 전입·점유개시를 갖췄고, 현재 말소기준인 2026년 3월 9일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 보는 것이 맞습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 그래서 배당계산상 발생하는 미배당액을 그대로 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다. 정동엽 임차보증금과 관련한 실질 인수액은 0원으로 보아야 하며, 이 확약은 바로 이 임차인에 관한 보증금 반환청구와 임차권등기 말소에 적용됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 특별매각조건으로 실질 인수 0원

2021년 8월 11일 설정된 국민은행 근저당권 2건은 2022년 1월 3일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준은 2026년 3월 9일 강제경매개시결정입니다. 정동엽의 전입·점유개시일 2022년 1월 21일과 임차권등기일 2024년 1월 2일은 모두 그보다 앞서므로, 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 위험을 반드시 계산해야 하는 구조입니다.

실제 임차인은 1명이며 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다. 현재 배당계산상 정동엽에게 327,538,000원이 배당되고 1,462,000원이 남지만, 특별매각조건 때문에 그 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기도 말소하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 실질취득 333,000,000원은 실거래 평균보다 높다

파크아리온101동102동의 전용 28.62~28.71㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 평균 거래금액은 322,333,333원, 최신 거래금액은 321,000,000원, 최저 289,000,000원, 최고 334,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 특별조건 반영 실질취득액인 333,000,000원은 실거래 평균의 103.3%입니다. 따라서 신건을 두고 ‘경매라서 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

가격 판단에서 중요한 점은 현재 실질취득액 333,000,000원이 최신 거래 321,000,000원과 평균 322,333,333원보다 모두 높다는 것입니다. 최고 거래 334,000,000원에 근접한 수준이므로, 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다. 또 실거래 표본이 2021년 11~12월에 집중되어 있으므로 2026년 9월 입찰에서는 현시점 거래·호가를 원본으로 다시 확인하는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)

배당계산상 정동엽 임차보증금의 미배당액은 1,462,000원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전용 28.62㎡이며 파크아리온101동102동은 28세대로 확인됩니다.
• 입지. 화원중학교 북서측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 이용편의성은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건물 내 8층 803호이며, 위생·급배수·소화전·난방설비가 있습니다.
• 토지·도로. 6필지 일단의 평지 사다리형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측·서측 외곽공도에 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있고 토지거래계약허가구역 관련 표시도 있어 적용대상 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 28세대 오피스텔이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 2.3회입니다. 현재 신건 가격이 실거래 평균보다 높은 만큼 환금성 판단도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 재확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 입찰 직전 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 실질 인수액 구분. 배당표의 룰상 미배당액 1,462,000원을 그대로 인수액으로 보지 말고, 특별조건 반영 실질 인수액 0원과 구분해야 합니다.
• 가격 메리트 과대평가 금지. 현재 333,000,000원은 실거래 평균 322,333,333원의 103.3%입니다. 권리가 해결돼도 신건 가격은 저렴하지 않습니다.
• 실거래 시점 확인. 확인된 12건은 2021년 11~12월 거래입니다. 2026년 9월 현시점의 실거래·매물 가격을 별도로 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 등기부에 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 문구가 있으므로 매각 후 등기 처리와 효력을 원본 기준으로 확인하세요.
• 현재 점유·명도 확인. 임차권등기는 존재하지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사 및 실제 점유 상태를 확인해 명도 절차를 판단하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 확정적으로 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.

맺으며 — “권리 위험은 특별조건이 풀지만, 가격은 아직 안 풀렸다”

이 사건의 첫인상은 329,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 위험한 인수형 경매입니다. 실제로 정동엽은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖춘 대항력·우선변제 임차인입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 핵심을 바꿉니다. 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다.

문제는 가격입니다. 권리 리스크가 해소된 현재 실질취득액은 최저가와 같은 333,000,000원인데, 실거래 평균은 322,333,333원, 최신 거래는 321,000,000원입니다. 최저가가 평균의 103.3%이고, 28세대 오피스텔에 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 따라서 결론은 권리조건은 개선됐지만 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 특별조건만 보고 가격까지 싸다고 착각하지 않는 것이 이 사건의 핵심입니다.