서울남부지방법원 2026타경4024. 서울 강서구 염창동 루미온 102동 7층 704호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김대성은 2023.08.30 매매를 원인으로 367,000,000원에 취득했고 2023.09.19 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2024.08.30 하나카드 주식회사의 가압류 5,205,471원입니다. 이전에 설정됐던 청량리신용협동조합 근저당권은 2023.03.23 이미 말소됐기 때문에 현재 말소기준이 아닙니다. 이후 강제경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4024 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 261-16 루미온 제102동 제7층 제704호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 공항대로81길 32 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제102동 지하1층/지상10층 중 제7층 제704호 |
| 사용승인일 | 2022.01.11 |
| 소유자 | 김대성 · 거래가액 367,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 365,000,000원 / 365,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 362,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2024.08.30 하나카드 가압류입니다. 임차인 강란향의 임대차계약일과 확정일자는 2023.08.30, 전입·점유개시는 2023.09.19로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있음으로 분류되고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사 가능합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강란향 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.09.19 | 2023.08.30 | 362,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
임차권등기는 2025.05.22 접수됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2023.09.19입니다. 배당요구도 2025.05.22 이뤄졌습니다. 보증기관 승계나 대위로 중복 신고된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명이며 보증금은 362,000,000원 한 건만 봅니다.
③ 회차 시나리오 — 특약 없으면 인수가 늘지만, 실질 인수는 0원*
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 특별조건 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 365,000,000원 | 2,910,000원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 292,000,000원 | 74,888,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 233,600,000원 | 132,470,400원 | 0원* |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지는 유찰 회차에서는 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건은 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 명시돼 있어, 특별조건이 이행되는 경우 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 365,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,910,000원 |
| 1. 임차인 강란향 보증금 | 362,000,000원 | 359,090,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,205,471원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 362,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 2,910,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 가격 판단 — 신건 가격의 시장 메리트는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 365,000,000원입니다. 소유자의 2023년 거래가액은 367,000,000원으로 기록돼 있습니다. 다만 최근 12개월 평균·최신 실거래·최근 가격추세가 제시되지 않아, 현재 최저가 365,000,000원이 최근 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 염창동, 지하철 9호선 염창역 북동측 인근. 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 9호선 염창역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평지붕, 지하1층/지상10층 건물의 7층입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·주차·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 업무용 토지이며 토지면적 753.3㎡, 공시지가 5,515,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당 없음으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 물건의 실질 인수 0원을 만드는 핵심입니다.
- 임차권등기 확인. 강란향의 임차권등기와 배당요구, 보증금 362,000,000원 및 특별조건 적용관계를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.09.19 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각 후 처리관계를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 365,000,000원이 최근 시장가격 대비 유리한지는 최근 실거래 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 선순위 임차인보다 ‘특별매각조건’을 읽어야 한다
겉으로 보면 보증금 362,000,000원의 대항력 임차인이 존재해 부담이 커 보이는 사건입니다. 실제로 일반 배당 계산에서는 신건 기준 2,910,000원, 1회 유찰 시 74,888,000원, 2회 유찰 시 132,470,400원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
하지만 이 사건에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 해당 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 신건 최저가 365,000,000원의 시장가격 메리트는 최근 실거래 비교 없이 단정할 수 없습니다. 권리 핵심은 특약 확인, 가격 판단은 별도 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 사건입니다.
