서울남부지방법원 2026타경4047. 화곡동 가원홈타운 씨동 5층 502호, 전용 33.03㎡의 다세대주택입니다. 등기 흐름만 보면 2023.06.27. 계양세무서장의 압류가 말소기준권리이고, 이후 2025.12.31. 압류와 2026.03.10. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 2021.10.22. 전입·점유를 시작한 임차인 이승찬입니다. 전입일이 말소기준일보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금은 355,000,000원입니다.
일반적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 떨어질수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 34,758,400원, 2회 유찰 시 98,966,720원의 인수 가능액이 산출됩니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건이 붙었습니다. 채권자가 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4047 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 831-12 가원홈타운 제씨동 제5층 502호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 곰달래로49길 34 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 단지형다세대 · 전용 33.03㎡ · 지하 1층, 지상 6층 중 5층 |
| 소유자 | 박일성 · 2021.10.07. 매매 · 거래가액 355,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 407,000,000원 / 407,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 355,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 실질 인수 0원
말소기준권리는 2023.06.27. 압류입니다. 임차인 이승찬의 전입·점유일은 2021.10.22., 확정일자는 2021.08.24.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기는 2023.11.01.에 이루어졌지만, 대항력의 핵심이 되는 전입·점유 자체가 먼저였기 때문에 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이승찬 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 355,000,000원 | 2021.10.22 / 2021.08.24 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 4.07억은 비교 평균의 111.5%
가원홈타운 전용 33㎡대 비교 거래는 2건입니다. 2021.10. 전용 33.03㎡ 5층이 355,000,000원, 2021.09. 전용 33.88㎡ 5층이 375,000,000원이며, 평균은 365,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 33.03㎡ | 5 | 355,000,000원 |
| 2021.09 | 33.88㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 365,000,000원 |
현재 회차는 특별매각조건 때문에 인수액을 더할 필요가 없어 실질취득 407,000,000원입니다. 이는 비교 평균 365,000,000원보다 42,000,000원 높고, 비율로는 111.5%입니다. 최신 거래 355,000,000원과 비교해도 신건 최저가는 더 높습니다. 따라서 권리부담이 해소됐다는 이유만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 407,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,470,000원 |
| 1. 임차인 이승찬 보증금 | 355,000,000원 | 355,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 355,000,000원 | 45,530,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사 청구액 355,000,000원 중 예상배당은 45,530,000원, 미배당은 309,470,000원입니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수 가능액과 특별조건 적용 결과
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 407,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 325,600,000원 | 34,758,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 260,480,000원 | 98,966,720원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가면서 유찰에 따른 가격 인하 효과가 줄어들 수 있습니다. 하지만 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로 각 회차의 실질취득은 해당 매각가 자체로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교 동측 인근이며 도시형생활주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층·지상 6층 건물의 5층 502호이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 토지. 5필지 일단의 사다리형 평탄지이며 공시지가는 4,173,000원/㎡입니다.
- 규모. 가원홈타운은 44세대, 사용승인일은 2021.06.02.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 동일하게 기재되어 있는지 반드시 원문 대조가 필요합니다.
- 대항력 임차인 구별. 이승찬은 전입 2021.10.22.로 말소기준 2023.06.27.보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.10.25. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서 있어 매각 후 처리 범위를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 407,000,000원은 비교 평균 365,000,000원의 111.5%입니다. 권리 정리가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰가는 325,600,000원, 2회 유찰가는 260,480,000원입니다. 특별매각조건이 유지된다면 실질 인수는 0원으로 가격 하락 효과가 그대로 반영됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 특별매각조건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 특별조건으로 정리되지만, 신건 가격은 비싸다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 355,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 전입일은 말소기준보다 빠르고, 유찰 시 일반적인 계산으로는 미배당 보증금 인수 가능액도 생깁니다. 그러나 특별매각조건이 그 위험을 직접 제거합니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했기 때문에 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득 407,000,000원은 비교 평균 365,000,000원의 111.5%입니다. 권리 부담은 특별조건으로 낮아졌지만 가격은 비교 시세 이상이고, 가원홈타운 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 결론은 “권리는 조건부 정리, 가격은 보류”입니다. 특별매각조건의 유효성과 민간임대주택등기 처리 범위를 원문으로 확인한 뒤, 가격은 유찰 회차에 맞춰 다시 판단하는 사건입니다.
