서울북부지방법원 2025타경952. 도봉구 창동의 창동주공아파트 321동 4층 402호입니다. 현재 소유자는 하영옥으로, 2021년 1,035,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 236,500,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 용현신용협동조합 근저당과 현대카드 가압류, 국민건강보험공단·도봉구 압류, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로서 매각으로 소멸합니다.
점유·임차 측면에서도 구조는 비교적 단순합니다. 김동란의 전입일은 2024.05.21로 말소기준일 2021.11.17보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고, 배당요구는 2025.04.10 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 대항력이 없는 임차인이므로 현재 분석상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경952 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 창동 347 창동주공아파트 321동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제321동 제4층 제402호 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 스라브지붕 · 지하 1층 지상 15층 · 1990.09.06 사용승인 |
| 소유자 | 하영옥 · 2021.11.17 소유권이전 · 거래가액 1,035,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 749,000,000원 / 749,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 215,099,077원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매에서 핵심은 2021.11.17 신한은행 근저당입니다. 신한은행 근저당 이후 용현신용협동조합 근저당 600,000,000원, 현대카드 가압류 6,051,382원, 국민건강보험공단 압류, 도봉구 압류와 경매개시결정들이 이어졌지만 모두 말소기준 이후입니다. 2021년에 함께 설정됐던 신당1.2.3동새마을금고 96,000,000원과 주식회사지에프1차 240,000,000원 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동란 | 321동402호 | 2024.05.21 | 미상 | 미상 | 2025.04.10 | 대항력 없음 승계 없음 우선변제 미상 |
김동란의 전입신고는 말소기준인 신한은행 근저당보다 약 2년 반 뒤입니다. 따라서 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당액 자체는 확정할 수 없지만, 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 형태는 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 94.1%
창동주공3단지(해등마을)는 2,856세대, 1990.09.06 준공 단지입니다. 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 796,000,000원이고, 최신 거래는 2026.08 865,000,000원입니다. 현재 최저가 749,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.41㎡ | 1 | 865,000,000원 |
| 2026.06 | 79.07㎡ | 10 | 880,000,000원 |
| 2026.05 | 79.07㎡ | 5 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 71.89㎡ | 4 | 720,000,000원 |
| 2026.04 | 79.07㎡ | 6 | 897,000,000원 |
| 2026.02 | 79.07㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 84.41㎡ | 5 | 705,000,000원 |
| 2025.10 | 71.89㎡ | 2 | 605,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 15 | 845,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 15 | 790,000,000원 |
| 2025.10 | 79.07㎡ | 1 | 785,000,000원 |
| 2025.09 | 71.89㎡ | 5 | 570,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 796,000,000원 |
실거래 범위는 570,000,000원부터 1,040,000,000원까지 넓습니다. 이 때문에 단순 최저·최고보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 보는 것이 중요합니다. 현재 최저가 749,000,000원은 최근 평균 796,000,000원보다 낮고, 최신 거래 865,000,000원보다도 낮습니다. 다만 표본에는 71.89㎡, 79.07㎡, 84.41㎡ 거래가 함께 포함돼 있으므로 개별 호수의 층·면적·상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 749,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,890,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 236,500,000원 | 236,500,000원 |
| 2. 근저당 · 용현신용협동조합 | 600,000,000원 | 502,610,000원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,051,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 842,551,382원, 예상 배당액은 739,110,000원으로 미배당 103,441,382원이 발생합니다. 이는 후순위 채권자 측 미배당이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 749,000,000원 | 739,110,000원 | 103,441,382원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 599,200,000원 | 590,808,000원 | 251,743,382원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 479,360,000원 | 472,166,400원 | 370,384,982원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 이 물건은 대항력 임차인이나 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 가격 하락분이 그대로 실질취득가 하락으로 연결되는 전형적인 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·4호선 환승역인 창동역 남서측 인근. 단독주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 노선버스 정류장과 창동역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 창동주공3단지(해등마을) 2,856세대, 1990.09.06 준공입니다.
- 도로. 북측 약 36m, 서측·남측 약 20m, 동측 약 24m 내외 포장도로와 4면이 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 공시지가 3,667,000원/㎡, 평지의 사다리형 아파트 부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 확인되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 김동란의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 배당요구 서류를 입찰 전 다시 대조하세요.
- 가격 기준. 신건 최저가 749,000,000원은 최근 12개월 평균 796,000,000원의 94.1%입니다. 최신 거래 865,000,000원과도 함께 비교하세요.
- 면적별 거래 편차. 제공된 실거래 표본에는 71.89㎡·79.07㎡·84.41㎡가 섞여 있습니다. 대상과 동일한 면적·층 조건을 우선 확인하세요.
- 후순위 미배당. 신건 가정에서도 미배당 103,441,382원이 발생합니다. 매수인 인수는 아니지만 배당표 원본을 확인하세요.
- 관리비·체납 확인. 공용부분 관리비와 체납세금 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용을 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 보는 사건
이 사건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 그 이후 존속 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건치고 불리하지 않습니다. 최저가 749,000,000원은 최근 12개월 평균 796,000,000원의 94.1%이고, 최신 거래 865,000,000원보다 낮습니다. 다만 실거래 표본의 면적과 층별 편차가 크므로 단순 평균만으로 과도한 가격 가점을 줄 수준은 아닙니다. 권리는 합격, 가격은 비교 우위가 있지만 개별 호수 조건 확인이 필요한 물건으로 정리됩니다.
