서울북부지방법원 2025타경1283. 서울 강북구 미아동 319-2, 도봉로35길 28의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 4층 402호입니다. 현 소유자 조병조는 2012.10.12 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 129,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 국의 압류, 카드사·서울신용보증재단·이화메탈의 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 뒤의 권리라 매각으로 소멸합니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김영숙입니다. 전입일은 2012.11.09로 말소기준일 2012.10.12보다 늦습니다. 따라서 이 전입을 기준으로는 대항력이 없고, 보증금이 확인되지 않았더라도 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 배당상 지위는 별도 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1283 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 319-2 4층402호 · 도봉로35길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 4층 다세대주택 중 4층 402호 · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 소유자 | 조병조 (2012.10.12 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 68,466,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2012.10.12 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2022.10.04 국의 압류, 2024년의 케이비국민카드·서울신용보증재단·롯데카드·이화메탈 가압류, 2025.01.13 국민건강보험공단 압류와 2025.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류, 강북구 압류, 코리아신탁 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 4층402호 | 2012.11.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 4억
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 400,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 400,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 400,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 이 물건을 ‘인수 0원이라 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 명확하지만 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오는 계산할 수 있으나, 시세 근거가 없으므로 각 금액 자체를 ‘저평가’라고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,400,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,243,517원 | 10,243,517원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 10,416,650원 | 10,416,650원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,063,825원 | 25,063,825원 |
| 6. 가압류 · 주식회사이화메탈 | 10,244,940원 | 10,244,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,031,068원 |
400,000,000원 매각 가정에서 표시된 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 208,031,068원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성암여자중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 4호선 미아역이 있어 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.12.12 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택으로, 402호는 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 6미터, 서측으로 폭 4미터 도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층이하), 상대보호구역·절대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역에 해당합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김영숙의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 재확인하세요.
- 가격 검증. 400,000,000원의 신건 가격을 주변 동일·유사 다세대 실거래와 반드시 대조한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 320,000,000원, 2회 유찰 256,000,000원까지 내려가지만 단순 할인율만으로 저평가를 판단하지 마세요.
- 점유·명도. 4층402호에 임차인 김영숙이 조사돼 있으므로 낙찰 후 실제 점유관계와 인도 일정, 협의 필요성을 확인하세요.
- 체납·우선채권. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 아직 미확인
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2012.10.12 농협은행 근저당이고, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김영숙도 2012.11.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 매력적이라는 사실은 다릅니다. 현재 최저가는 400,000,000원이고 실질취득액도 같은 금액이지만, 이를 비교할 최신 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 후 판단입니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 시장가격 대비 어느 수준에서 응찰하느냐에 있습니다.
