서울북부지방법원 2025타경1757. 강북구 미아동 엘림테라스뷰 5층 502호, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자 이경석 명의로 2016.08.16 소유권이 이전됐고 같은 날 신한은행 근저당 채권최고액 236,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 남은 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이창훈의 전입일은 2017.08.31로 말소기준일인 2016.08.16보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사결과상 대항력 없음으로 정리되고, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 임차보증금 인수가 아니라, 집합건축물대장에 적시된 5층 무단증축 판넬·샤시 13㎡입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1757 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 317-8 엘림테라스뷰 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 6층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 이경석 (2016.08.16 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 394,120,000원 / 394,120,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 194,835,012원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건축물 특이사항 | 위반건축물 등재 — 5층 판넬·샤시 13㎡ 무단증축 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016.08.16 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 그 이전 강북새마을금고 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 남은 국세 압류, 근로복지공단·신용보증기금·하나은행 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 이창훈의 전입도 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 | 502호 | 2017.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 물건은 현재 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 394,120,000원입니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세 자료가 없어 현 최저가가 시장가격 대비 저렴한지 비싼지를 판정할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 394,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,317,680원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 236,400,000원 | 236,400,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 15,163,480원 | 15,163,480원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 735,000,000원 | 136,238,840원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 22,048,654원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 근저당을 채권최고액 236,400,000원 기준으로 계산합니다. 총 채권액 1,008,612,134원 중 387,802,320원이 배당되고, 미배당액은 620,809,814원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 선순위에서 차감돼 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택이며, 토지는 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 입지. 성암국제무역고등학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 미아역(4호선)과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.06.16 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물이며 난방·위생설비·승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·미아역 지구단위계획구역 등으로 지정돼 있습니다.
- 환금성 주의. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 적정성을 확인할 수 없고, 위반건축물 등재가 매수 판단의 핵심 변수입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원상태 확인. 2018.08.01 등재된 5층 판넬·샤시 13㎡ 무단증축이 현재도 존재하는지, 시정됐는지 직접 확인하세요.
- 행정상 불이익 확인. 위반건축물 등재와 관련해 관할 행정기관의 시정명령·이행 관련 현황을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 이창훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 현재 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도로 점검해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구 및 배당순위는 원본 서류로 보완 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 있으면 예상배당이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 조세관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 근거가 없는 상태이므로 감정가 394,120,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 다세대 실제 거래를 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장 및 최신 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 구조가 선명합니다. 2016.08.16 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 이창훈은 그보다 늦은 2017.08.31 전입이라 대항력이 없습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 ‘안전한 신건’으로 단순화해선 안 됩니다. 감정평가 자료에 5층 판넬·샤시 13㎡ 무단증축이 명확히 적시돼 있고, 비교 가능한 최근 실거래도 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 양호하지만, 위반건축물과 가격 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 다세대입니다.
