서울북부지방법원 2025타경1825. 서울 중랑구 면목동 172-24의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 90.6㎡이고, 건물은 1975.10.22. 사용승인된 연와조 시멘와즙 지상 1층으로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 이종수이며, 2022.12.01. 설정된 경기대부리조트주식회사 근저당 150,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 설정된 청솔대부자산관리주식회사 근저당 75,000,000원, 화이트대부주식회사 근저당 30,000,000원과 2025.06.05. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 등기부만 보면 구조는 단순하지만, 점유관계에는 별도의 확인사항이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경1825 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 172-24 · 서울특별시 중랑구 동일로91가길 17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 90.6㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로각지(가) |
| 건물 | 연와조 시멘와즙 지상1층 · 사용승인일 1975.10.22. |
| 소유자 | 이종수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 748,586,320원 / 748,586,320원 (신건) |
| 청구액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸, 선순위 점유는 별도
말소기준권리는 2022.12.01. 경기대부리조트주식회사 근저당 150,000,000원입니다. 2023.12.15. 청솔대부자산관리주식회사 근저당, 2024.05.27. 화이트대부주식회사 근저당, 2025.06.05. 화이트대부 주식회사의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정운봉 | 미상 | 1997.04.02. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 조사된 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입 시점만 보면 2022.12.01. 말소기준보다 훨씬 앞서지만, 보증금과 확정일자가 없고 점유 부분도 미상입니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되는지, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
감정평가 현장조사에서는 등기부상 소유자의 가족이 거주하는 것으로 탐문됐다는 내용도 있습니다. 그러므로 입찰 전에는 정운봉의 실제 임대차관계, 소유자 가족과의 관계, 점유개시 시점 및 보증금 존재 여부를 원문서로 대조해야 합니다.
③ 정비사업 — 낙찰 뒤 권리가 자동으로 정리되는 영역이 아니다
2026.05.21. 중랑구 사실조회 회신 및 2026.07.21. 면목8구역 주택정비형 재개발 사업 조합설립추진위원회 회신에 따르면, 본건 부동산이 속한 면목8구역은 2025.12.05. 조합설립추진위원회가 구성됐고 2026.01.15. 정비구역으로 지정됐습니다.
다만 회신 시점에는 조합설립인가가 진행되지 않아 소유자는 조합원이 아니라 토지등소유자 자격으로 기재됐습니다. 따라서 경매 매수인은 향후 조합 설립 이후 조합원 지위 승계 여부, 부담금 및 그 밖의 권리내용을 조합과 주무관청에 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 748,586,320원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,885,863원 |
| 1. 근저당 · 경기대부리조트주식회사 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 근저당 · 청솔대부자산관리주식회사 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 3. 근저당 · 화이트대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 483,700,457원 |
제공된 배당 산정에서는 채권 255,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 483,700,457원으로 계산됩니다. 다만 정운봉의 보증금이 미상이라 임차보증금에 따른 실제 배당 및 매수인 인수 가능성은 이 표만으로 확정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 가격 시나리오 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’ 판단은 보류
| 회차 | 비율 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 748,586,320원 | 0원 | 483,700,457원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 598,869,056원 | 0원 | 335,480,365원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 479,095,244원 | 0원 | 216,904,292원 |
현재 신건 최저가는 748,586,320원입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 최근 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 1회 유찰 598,869,056원, 2회 유찰 479,095,244원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장안교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대·다가구주택, 소규모 상가주택, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재하는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 건물. 연와조 시멘와즙 지상1층, 사용승인일 1975.10.22. 외벽은 적벽돌 쌓기·몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 바닥은 비닐장판, 창호는 샷시창호 마감입니다.
- 토지. 90.6㎡의 대지이며 평지·세로장방형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 3,915,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비예정구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 내용이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정운봉의 임대차 원문 확인. 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 최종 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 소유자 가족 거주와의 관계 확인. 감정평가 현장조사에서는 소유자의 가족이 거주하는 것으로 탐문됐으므로 정운봉과 소유자 측 점유관계를 대조해야 합니다.
- 면목8구역 권리 확인. 조합원 지위 승계 여부, 향후 부담금 및 기타 권리내용을 향후 설립될 조합과 주무관청에 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 응찰가를 정하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 정비사업 진행상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 사실조회 회신을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기부는 정리돼도, 인수액은 아직 안 보인다”
이 사건의 등기부 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.12.01. 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정이 소멸하기 때문입니다. 그러나 실제 낙찰 리스크는 등기부 밖에 있습니다. 1997.04.02. 선순위 전입자인 정운봉의 보증금이 미상이고, 현재 자료로는 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
또한 면목8구역은 정비구역으로 지정됐지만 회신 시점에는 조합설립인가가 진행되지 않았고, 현재 소유자도 조합원이 아닌 토지등소유자 자격으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 선순위 임차관계와 정비사업 권리를 모두 확인한 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있는 유형입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 보류, 인수액 미상입니다.
