서울서부지방법원 2026타경50221. 마포구 성산동 화이트빌 4층 404호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 우창관이며 2021.06.18. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2021.09.30. 설정된 주식회사디오엠홀딩스 근저당권 190,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 단순한 “후순위 전부 소멸”형이 아닙니다. 노현화는 말소기준일보다 앞선 2021.06.18. 주민등록과 2021.04.14. 확정일자를 갖고 있고, 임차보증금은 275,000,000원입니다. 2023.06.19. 주택임차권등기도 마쳤으므로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 배당표에서는 전액 변제되지만, 국세·지방세의 선순위 차감 여부가 확인되지 않은 상태라는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50221 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 성산동 200-312 화이트빌 4층404호 · 서울특별시 마포구 새터산2길 15 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 29.96㎡ · 철근콘크리트구조 5층 내 4층 404호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 우창관 · 2021.06.18. 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 450,000,000원 / 450,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 275,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 건물규모 | 화이트빌 · 16세대 · 2013.11.25. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 단순하지만 임차권은 따로 본다
2013년·2014년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.09.30. 주식회사디오엠홀딩스 근저당권 190,000,000원입니다. 국민건강보험공단 압류, 국의 근저당권부채권 압류, 서울보증보험 가압류 33,522,029원, 강서구 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 이 기준권리 뒤에 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 위험도는 서로 다르다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노현화 | 404호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.18. | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 강준하 | 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.01.31. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
| 왕지영 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
강준하는 2025.01.31. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 왕지영은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 보증금·전입일이 미상인 점유자는 반드시 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 원본 명세서를 재확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
화이트빌의 최근 실거래는 9건이 확인되고, 전체 평균은 292,333,333원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 371,250,000원, 최신 거래는 2025.12. 370,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 62.0% 상승한 흐름이지만, 현재 최저가 450,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.2%이므로 신건을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.34㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2025.11 | 29.96㎡ | 5 | 445,000,000원 |
| 2025.08 | 27.34㎡ | 4 | 330,000,000원 |
| 2025.08 | 27.34㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2023.08 | 27.34㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.07 | 27.34㎡ | 2 | 291,000,000원 |
| 2023.06 | 27.34㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2022.08 | 27.34㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 27.34㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 371,250,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 450,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,900,000원 |
| 1. 임차인 노현화 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사디오엠홀딩스 | 190,000,000원 | 168,100,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 33,522,029원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 275,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 노현화 보증금이 전액 변제되고 주식회사디오엠홀딩스에는 168,100,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 330,422,029원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 450,000,000원 | 168,100,000원 | 330,422,029원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 360,000,000원 | 79,160,000원 | 419,362,029원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 288,000,000원 | 8,168,000원 | 490,354,029원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 360,000,000원으로 최근 12개월 평균 371,250,000원과 최신 거래 370,000,000원보다 낮아집니다. 그러나 이 사건은 단순 가격 할인만 보고 접근할 수 없습니다. 대항력 임차권의 배당 전액 여부와 왕지영의 미상 권리, 국세·지방세의 선순위 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마포중앙도서관 북측 인근이며 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물의 4층 404호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·CCTV 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측·동측·남측의 약 6미터·6미터·4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 278.0㎡, 공시지가는 5,628,000원/㎡입니다.
- 정비·규제. 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 노현화 배당 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 275,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 국민건강보험공단·국·강서구 관련 압류 가운데 당해세로 선순위 차감되는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 왕지영 권리 보완. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능·미상입니다. 임대차계약과 주민등록 현황을 확인해야 합니다.
- 강준하 점유 확인. 2025.01.31. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 관계는 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한. 신건 450,000,000원은 최근 12개월 평균 371,250,000원의 121.2%입니다. 최근 시세보다 낮다는 이유로 응찰할 수 있는 가격이 아닙니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2025.12. 370,000,000원이며, 2025.11.에는 29.96㎡·5층이 445,000,000원에 거래됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·세금관계 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 계산상 0원”과 “권리 확정 0원”은 다르다
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 노현화는 말소기준보다 앞선 전입과 확정일자를 가진 대항력 임차인입니다. 현재 450,000,000원 배당가정에서는 보증금 275,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수가 0원으로 나오지만, 당해세 등이 선순위에서 차감되면 결과가 달라질 수 있습니다. 여기에 왕지영의 전입일·보증금 미상 문제까지 남아 있습니다.
둘째, 가격입니다. 최근 시장은 이전보다 62.0% 상승한 흐름이지만, 최근 12개월 평균은 371,250,000원이고 최신 거래는 370,000,000원입니다. 현재 최저가 450,000,000원은 최근 평균의 121.2%입니다. 따라서 신건에서는 가격 메리트가 없고, 권리 확인까지 완결되지 않아 공격적으로 평가하기 어렵습니다. 가격은 보류, 권리는 추가 확인. 특히 임차인 배당과 세금 선순위를 확인한 뒤 회차별 가격을 다시 판단해야 하는 사건입니다.
