서울서부지방법원 2026타경50228. 서대문구 연희동 삼원렉스빌 6층 602호, 전용 44.13㎡의 다세대주택입니다. 소유자 신영주는 2021년 6월 23일 매매를 원인으로 거래가액 350,000,000원에 취득해 2021년 7월 21일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 등기상 말소기준은 2021년 10월 14일 김우회 근저당 150,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 서대문구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리라 모두 끝난다”고 보면 안 됩니다. 임차인 신혜순은 2021년 6월 21일 확정일자를 받고 2021년 7월 20일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준 근저당 2021년 10월 14일보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 2023년 8월 2일 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 했습니다. 현재 신건 배당 가정에서는 보증금 전액이 배당되므로 인수액이 없고, 더 낮은 회차에서는 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 핵심 안전장치가 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 먼저 봐야 한다

핵심은 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 신혜순은 확정일자 2021.06.21, 전입·점유 2021.07.20으로, 김우회 근저당 2021.10.14보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다. 2023.08.02 설정된 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 그 이전부터 갖춘 대항력에 따른 미배당 보증금 반환 문제는 별도로 봐야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인은 배당요구를 했고, 배당요구일은 2023.08.02입니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로, 임차인 보증금 350,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 350,000,000원을 서로 다른 임차인 두 명의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 신혜순 1명입니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.76억은 최근 기준의 115.7%

삼원렉스빌 전용 44.13㎡ 거래 표본은 2건입니다. 2021.06 6층 350,000,000원, 2023.07 4층 325,000,000원이며 전체 평균은 337,500,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 기준 325,000,000원과 거래 추세 -7.1%를 우선해서 봐야 합니다.

현재 최저가이자 실질취득액인 376,000,000원은 최근 기준 325,000,000원의 115.7%입니다. 전체 실거래 평균 337,500,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -7.1%로 하락 방향이므로, 전체 평균만 보고 가격 점수를 올리는 것은 적절하지 않습니다. 현재 회차는 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

현재 신건 376,000,000원 가정에서는 집행비용 6,064,000원을 제외한 뒤 임차인 신혜순 보증금 350,000,000원이 전액 배당되고, 김우회 근저당에 19,936,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 원자료상 인수액과 매각조건을 분리해서 본다

* 1·2회 유찰 시 원자료 시나리오에서는 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 54,211,200원, 113,528,960원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우 해당 임차인에 관한 매수인 인수 실질은 0원으로 봅니다. 이 조건은 해당 임차보증금 반환채권에 대한 것으로, 다른 미확인 권리까지 포괄해 없애는 것으로 확대해서 해석하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 연북중학교 남서측 인근으로 단독·다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 광역적인 접근성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 6층 602호이며, 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 폭 약 7미터 포장도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역 등이 기재돼 있고 토지거래계약에관한허가구역 기재도 있으므로 적용 대상 여부를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
• 토지. 공시지가 3,610,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 132.0㎡로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 삼원렉스빌은 8세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건이라 거래 표본이 적습니다. 최근 거래 325,000,000원과 이전 거래 350,000,000원 사이의 추세도 -7.1%입니다.
• 현장확인. 수차례 현장 방문에도 이해관계인의 폐문·부재로 내부는 집합건축물대장상 도면, 외부관찰 및 탐문조사 등에 따라 확인됐으므로 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인부터 확인. 신혜순의 전입·점유 2021.07.20은 말소기준 근저당 2021.10.14보다 빠릅니다. 단순 후순위 임차권으로 보면 안 됩니다.
• 포기·말소 조건 원문 대조. 유찰 후 매수인 인수 실질 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건의 이행을 전제로 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 실제 임차인은 신혜순 1명이며 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 기재돼 있습니다.
• 신건 가격 경계. 현재 376,000,000원은 최근 기준 325,000,000원의 115.7%입니다. 인수액 0원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 대비 이전 거래의 추세가 -7.1%입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균 337,500,000원만으로 가격을 낙관하지 않는 것이 안전합니다.
• 소규모 환금성. 8세대·실거래 2건으로 거래 표본이 얇습니다. 실제 매도 시 매수층과 가격 형성 범위를 현장 중개업소에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 내부 상태 확인. 내부 확인이 제한된 감정 조사였으므로 점유·수선 상태와 실제 내부구조를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 배당표에 반영되지 않은 당해세·최우선변제 요소는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 신건에 들어갈 물건은 아니다

이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 임차인 신혜순은 전입·점유가 말소기준보다 빠른 대항력 임차인이지만, 현재 신건 376,000,000원 가정에서는 보증금 350,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 유찰 후 원자료상 미배당 인수액이 생기는 회차에서도 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 이행된다면 해당 임차인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 376,000,000원은 최근 기준 325,000,000원의 115.7%이고, 거래 추세는 -7.1%입니다. 확인된 동일 면적 거래도 2건, 단지는 8세대에 불과해 환금성 판단도 보수적으로 잡아야 합니다. 권리는 조건부로 정리 가능하지만, 신건 가격은 최근 시세 이상. 이 물건은 권리상 인수액보다 포기·말소 조건의 이행 확인과 응찰가격 통제가 더 중요한 사건입니다.