서울북부지방법원 2025타경2521. 서울 중랑구 망우동 광덕아트빌 3층 302호, 전용 56.44㎡ 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이고 사용승인은 2003.03.19입니다. 현재 소유자는 이동환으로, 2014.09.25 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2014.11.20 소유권이전등기를 마쳤습니다.
권리 흐름의 핵심은 2019.04.18 설정된 채권최고액 120,000,000원의 이문휘경동새마을금고 근저당입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 한국캐피탈 근저당과 카드사·보증기관 등의 가압류, 중랑구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 해당 근저당은 이후 우리누리새마을금고로 명칭이 변경되고 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 배당 분석상 매수인이 승계하는 별도 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2521 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 354-9 3층302호 · 도로명주소 서울특별시 중랑구 용마산로122길 6-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 56.44㎡ · 5층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 이동환 · 2014.09.25 협의분할에 의한 상속 · 2014.11.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 326,000,000원 / 326,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 87,050,744원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
초기의 국민은행 근저당 65,000,000원, 13,000,000원과 이동환 명의 취득 후 설정된 국민은행 근저당 36,000,000원·33,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.04.18 설정된 새마을금고 근저당 120,000,000원입니다. 2024.01.16 한국캐피탈 근저당 24,000,000원과 2025년 이후의 가압류·압류는 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
광덕아트빌은 총 8세대, 사용승인 2003.03.19인 다세대주택입니다. 대상 면적 56.44㎡와 일치하는 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 335,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 340,000,000원입니다. 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 95.9%, 전체 평균 대비 97.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 56.44㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2022.10 | 56.44㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2021.11 | 56.44㎡ | 4 | 325,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.44㎡ | 3건 | 335,000,000원 |
가격 판단에서 중요한 반전은 최신 거래입니다. 제공된 실거래 중 가장 최근인 2023.09 거래가는 320,000,000원으로, 현재 신건 최저가 326,000,000원이 이보다 높습니다. 최근 구간과 과거 구간의 비교 추세는 +4.6%로 하락 추세는 아니지만, 최신 거래 자체가 현재 최저가보다 낮으므로 신건을 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 326,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,364,000원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 이문휘경동새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 32,808,896원 | 32,808,896원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울신용보증재단 | 19,830,000원 | 19,830,000원 |
| 5. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 13,020,207원 | 13,020,207원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 4,795,568원 | 4,795,568원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 106,181,329원 |
현재 회차 326,000,000원 가정에서는 채권자 청구 합계 214,454,671원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 106,181,329원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 326,000,000원 | 214,454,671원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 260,800,000원 | 214,454,671원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 208,640,000원 | 204,919,040원 | 9,535,631원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 측 미배당이 9,535,631원 발생하지만, 이 금액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다. 제공된 각 회차 분석에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우본동주민센터 북서측 인근으로 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근 노선버스정류장을 이용할 수 있습니다. 망우역(경의중앙선 및 경춘선)은 도보 약 15분 내외 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물, 사용승인 2003.03.19이며 기본 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비된 것으로 추정됩니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 3미터의 막힌도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 제3종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 소규모주택정비 관리지역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 광덕아트빌은 총 8세대이며 동일 면적 실거래 표본은 3건입니다. 거래 표본이 많지 않아 평균값만으로 가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 실거래 확인. 신건 최저가 326,000,000원은 최근 12개월 평균 340,000,000원보다 낮지만 최신 거래 320,000,000원보다 높습니다. 평균만 보고 할인으로 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 폐문부재·비협조가 있었으므로 실제 점유자와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부구획과 이용상황이 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성돼 실제 내부 상태와 차이가 없는지 확인이 필요합니다.
- 말소기준권리 확인. 2019.04.18 을구 7번 근저당이 기준이며 이후 근저당·가압류·압류의 매각 소멸 여부를 원본 등기부와 매각물건명세서에서 최종 대조하세요.
- 권리이전 확인. 말소기준 근저당은 우리누리새마을금고 명칭 변경 후 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 현재 채권자 지위와 배당관계를 원본에서 확인하세요.
- 도로·환금성 확인. 북측 약 3미터 막힌도로에 접하는 다세대주택이고 총 8세대 규모이므로 실제 주차·진입성과 향후 매도 수요를 현장에서 점검하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후 근저당·가압류·압류가 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 한 방향으로 평가하기 어렵습니다. 최근 12개월 평균 340,000,000원에 비하면 최저가 326,000,000원은 95.9%지만, 최신 거래는 320,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 게다가 임대관계가 미상이고 내부 확인도 제한됐습니다. 따라서 결론은 “권리는 통과, 신건 가격과 현장은 재확인”입니다. 평균 시세만 근거로 서두르기보다 최신 시세와 실제 점유·내부 상태를 확인한 뒤 응찰 여부를 정하는 편이 적절합니다.
