서울서부지방법원 2026타경50236. 서울 은평구 신사동 가람하이츠 4층 402호인 다세대주택입니다. 소유자 이상분은 2021.04.05 225,000,000원에 소유권을 취득했고, 임차인 김수현은 그보다 앞선 2021.03.25 전입·점유, 2021.03.10 확정일자를 갖추고 있습니다. 따라서 2022.09.20 국민건강보험공단 압류보다 선행하는 대항력 있는 임차인입니다.
등기상 주택임차권은 2023.05.10 설정돼 말소기준권리보다 늦지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.03.25입니다. 일반적인 구조라면 낙찰가가 낮아져 임차보증금 225,000,000원이 전액 배당되지 못할 때 그 미배당액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있어, 해당 조건이 이행되는 경우 인수액은 실질적으로 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50236 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 12-25 가람하이츠 4층 402호 · 도로명 서울특별시 은평구 갈현로3가길 6-2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 53.64㎡ · 철근콘크리트조 5층 건 중 4층 |
| 소유자 | 이상분 (2021.04.05 매매 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약 조건으로 인수 해소
말소기준권리는 2022.09.20 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류와 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 김수현은 말소기준보다 앞선 2021.03.25에 전입·점유를 갖췄으므로 등기 순서와 별개로 대항력 있음으로 보아야 합니다.
| 구분 | 당사자 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 김수현 | 2021.03.25 | 2021.03.10 | 225,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 잔액 포기·말소 조건 |
| 주택임차권승계인 | 주택도시보증공사 | 해당 없음 | 해당 없음 | 김수현 보증금 승계 | 실제 임차인 아님 | 배당 관련 승계 | 잔액 포기·말소 조건 |
실제 임차인은 김수현 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서 비고에 주택임차권승계인으로 표시된 기관이므로 임차보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 250,000,000원은 최근 기준의 116.3%
가람하이츠는 7세대 다세대주택이며 준공일은 2005.11.22입니다. 가격비교 기준은 215,000,000원이고, 확인된 실거래 표본은 다음 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 49.71㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 평균 | 53.64㎡ 대상 | 1건 | 215,000,000원 |
현재 최저매각가 250,000,000원은 가격비교 기준 215,000,000원의 116.3%입니다. 확약 조건으로 인수금이 0원이더라도 신건에서의 실질취득은 결국 낙찰가인 250,000,000원이므로, 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 66,725,434원 | 20,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 김수현 보증금 225,000,000원이 전액 배당돼 룰상 매수인 인수액도 0원입니다. 채권자 청구 합계 291,725,434원 중 20,700,000원이 배당되고 271,025,434원이 미배당으로 남는 구조입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 적용 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 250,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,000,000원 | 28,600,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,000,000원 | 68,040,000원 | 0원 |
1회·2회 유찰 시 표시된 28,600,000원·68,040,000원은 배당만 놓고 계산한 미배당 임차보증금 인수액입니다. 이 사건은 해당 임차인과 주택임차권승계인이 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 매각조건이 있으므로, 그 조건 이행을 전제로 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕산중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택을 중심으로 단독주택·아파트·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 마을·시내버스정류장이 있으며, 직선거리 약 750m에 지하철 6호선 응암역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 건의 4층 402호로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·대공방어협조구역·중점경관관리구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 가람하이츠는 7세대 다세대주택이고 확인된 가격비교 실거래 표본도 1건이어서, 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 임차인 김수현과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 후 실제로 이행되는지 반드시 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 최저가 250,000,000원은 가격비교 기준 215,000,000원의 116.3%입니다. 현재 회차를 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 인수 계산 구분. 배당만 기준으로 보면 1회 유찰 시 28,600,000원, 2회 유찰 시 68,040,000원의 임차보증금 미배당이 생기지만, 확약 조건 이행 시 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 주택임차권등기가 존재하는 사건이므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능성을 현장에서 다시 확인하세요.
- 말소기준·배당관계 확인. 말소기준은 2022.09.20 국민건강보험공단 압류입니다. 배당표와 등기부 원본을 대조해 실제 배당순위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 116.3%는 비싸다”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김수현은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인입니다. 둘째, 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 조건 이행을 전제로 하면 매수인이 떠안을 임차보증금은 실질 0원입니다.
그러나 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 신건 실질취득 250,000,000원은 가격비교 기준 215,000,000원의 116.3%입니다. 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 보류. 확약 조건을 원문으로 확인한 뒤 유찰 시나리오와 함께 접근하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
