서울북부지방법원 2025타경2705. 서울 중랑구 면목동 192-99 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 법원 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택입니다. 건물은 1988.08.01. 사용승인을 받은 벽돌조 평슬래브지붕 2층이며, 토지는 136.2㎡입니다. 매각조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
권리의 기준점은 2016.01.05. 설정된 서울동부새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 제아종합금융대부주식회사 근저당, 이영재 근저당, 가압류·압류, 서울주택도시개발공사 임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 임차·점유자 역시 전입일이 모두 2016.01.05.보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2705 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 192-99 · 서울특별시 중랑구 동일로101길 86 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 1988.08.01. 사용승인 · 벽돌조 평슬래브지붕 2층 |
| 토지 | 136.2㎡ · 대 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 · 제3종일반주거지역 |
| 소유자 | 서채윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,082,275,000원 / 1,082,275,000원 (신건) |
| 청구금액 | 54,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
② 임차·점유 현황 — 6건 모두 대항력 없음
확인된 임차·점유는 모두 6건입니다. 전입일이 말소기준일인 2016.01.05.보다 늦어 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 김광휘·용영미·강은비·이일규는 보증금이 확인되지 않았으므로 배당·명도 실무에서는 해당 금액을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 우재필 | B01호 | 2018.04.20 | — | 3,750,000원 / 106,870원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광휘 | 미상 | 2021.04.09 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 용영미 | 미상 | 2022.10.25 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강은비 | 미상 | 2021.04.26 | — | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이일규 | 102호 | 2021.05.06 | 2021.04.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서울주택도시개발공사 | 건물 지층 89.03㎡ 중 별지도면표시 | 2022.10.25 | 2022.10.06 | 70,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
서울주택도시개발공사의 임차권등기는 2026.03.26. 접수됐고, 임대차계약일은 2022.10.04., 확정일자는 2022.10.06., 주민등록·점유개시일은 2022.10.25.입니다. 보증금은 70,000,000원이지만 모두 말소기준일 이후이므로 대항력에 따른 매수인 승계는 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,082,275,000원으로 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 1,082,275,000원입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 금액을 근거로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 1,082,275,000원 | 0원 | 0원 | 654,994,688원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 865,820,000원 | 0원 | 0원 | 440,704,238원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 692,656,000원 | 0원 | 0원 | 269,271,878원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당액은 모두 0원이고, 매수인 인수 역시 0원입니다. 즉 가격이 내려가더라도 이 사건은 대항력 보증금이 늘어나 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다. 다만 유찰 가격이 곧 시세 메리트를 의미하지는 않습니다. 실거래 비교가 없는 만큼 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,082,275,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,222,750원 |
| 을구 1번 근저당권 · 서울동부새마을금고 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 제아종합금융대부주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 이영재 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,877,545원 | 4,877,545원 |
| 갑구 13번 가압류 · 서울신용보증재단 | 4,180,017원 | 4,180,017원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 654,994,688원 |
채권 총액 414,057,562원은 전액 배당되는 시뮬레이션이며 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 654,994,688원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 중랑초등학교 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·주상용건물·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 1988.08.01. 사용승인을 받은 벽돌조 평슬래브지붕 2층 건물로, 외벽은 적벽돌 쌓기·외장석재·사이딩 마감, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 136.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방·소로각지이며 공시지가는 4,061,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각조건에는 제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 비교 거래 자료가 없으므로 1,082,275,000원이 적정한지 인근 단독·다세대 및 토지가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 현황·경계·사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유자별 명도. 임차·점유 6건 모두 대항력은 없지만 실제 인도 과정은 별개입니다. 각 호실과 점유부분을 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김광휘·용영미·강은비·이일규의 보증금은 확인되지 않았습니다. 배당요구·최우선변제 여부를 원문 서류에서 대조해야 합니다.
- 서울주택도시개발공사 임차권. 보증금 70,000,000원, 확정일자 2022.10.06., 점유개시 2022.10.25.로 말소기준 이후입니다.
- 배당표 한계. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당과 소유자 잔여는 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리 구조만 보면 결론은 분명합니다. 2016.01.05. 서울동부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차·점유 6건도 모두 기준일 이후 전입이라 대항력이 없고, 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정상 이용은 단독주택이고 건물 사용승인은 1988.08.01., 매각은 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물까지 포함됩니다. 여러 점유자가 확인되는 데다 비교 실거래 자료도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 명도·현황·가격 검증이 승부처입니다. 신건 최저가 1,082,275,000원을 보고 곧바로 가격 메리트가 있다고 판단하기보다, 현장 점유와 제시외 건물, 토지·건물의 실제 시장가치를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
