서울북부지방법원 2025타경2965. 답십리동 270-9의 단독주택(다가구주택)과 토지 119.0㎡가 대상입니다. 등기부에는 근저당과 압류가 확인되지 않고, 2025.05.21. 상속을 원인으로 박순희·박순옥·박순임·박상태가 각각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 2025.09.10. 공유물분할을 위한 경매개시결정이 기입되면서 경매가 진행됐습니다.
표면적인 등기부는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 지층의 계형봉은 2014.06.16. 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 보증금을 모르는 상태에서 대항력 및 인수금액을 확정값으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 2층의 권혁일은 2022.05.23. 전입했고 보증금 5,000원, 2025.11.19. 배당요구 사실이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2965 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 270-9 · 서울특별시 동대문구 전농로3가길 4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 중 |
| 토지 | 119.0㎡ · 대 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 건물 | 벽돌조 슬래브지붕 · 지하 1층 / 지상 2층 · 사용승인일 1990.08.28. |
| 소유자 | 박상태·박순옥·박순임·박순희 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 802,818,000원 / 802,818,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상태 / 128,520,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 중요하다
1993.04.29. 설정된 김윤단의 소유권이전청구권가등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2025.05.21.에는 2번 가등기 말소도 기입됐습니다. 현재 등기에는 근저당·압류가 없으며, 2025.09.10. 경매개시결정이 분석상 기준이 됩니다. 그러나 두 임차인의 전입일은 모두 그보다 앞서 있어 등기부가 깨끗하다는 이유만으로 인수 위험이 없다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 계형봉 | 지층 | 2014.06.16. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 권혁일 | 2층 | 2022.05.23. | 5,000원 | 있음 | 미상 | 없음 |
권혁일은 2025.11.19. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 현재 계산에는 보증금 5,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
③ 가격·회차 구조 — 시세보다 먼저 인수액을 확정해야 한다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 802,818,000원이며 신건입니다. 이 사건에서는 동일 물건의 실거래 비교가격보다 먼저 미상 임차보증금을 확인해야 합니다. 실제 취득비용이 확정되지 않은 상태에서는 감정가가 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 802,818,000원 | 128,520,000원 | 663,869,820원 | 5,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 642,254,400원 | 128,520,000원 | 504,911,856원 | 5,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 513,803,520원 | 128,520,000원 | 377,745,485원 | 5,000원 |
각 회차의 확인된 인수액은 권혁일 보증금 5,000원만 반영된 값입니다. 계형봉의 보증금은 미상이므로 실제 총 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 802,818,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 10,428,180원 |
| 인수 · 임차인 권혁일 보증금 | 5,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 박상태 | 128,520,000원 | 128,520,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 663,869,820원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 128,520,000원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 권혁일의 5,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계형봉의 미상 보증금도 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.
⑤ 건물·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 구조입니다.
- 입지. 서울답십리초등학교 북측 인근이며 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 인근까지 차량 진입이 가능하고 노선버스정류장과 근거리 지하철 5호선 답십리역이 있으며 대중교통상황은 보통인 편입니다.
- 토지. 면적 119.0㎡, 공시지가 4,091,000원/㎡, 제2종일반주거지역이며 재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 건축물 주의. 일반건축물대장(갑)에 옥상 시멘트블록/새시 7㎡ 위반건축물 표기가 있고, 매각은 제시외 건물을 포함한 일괄매각입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 계형봉 보증금 확인. 지층 점유자의 보증금이 미상인 상태에서는 총 인수액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 권혁일 임대차 확인. 보증금 5,000원, 전입 2022.05.23., 배당요구 2025.11.19. 사실과 확정일자·배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수액 기준으로 판단. 최저가 802,818,000원만 비교하지 말고 확인된 5,000원과 미상 보증금을 함께 반영해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 옥상 시멘트블록/새시 7㎡ 표기의 시정 여부와 제시외 건물 현황을 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물 및 제시외 건물이 실제로 어떤 상태와 범위로 매각되는지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 점유 정리. 지층과 2층에 임차인이 확인되므로 낙찰 후 점유 이전과 인도 과정도 입찰 전에 검토해야 합니다.
맺으며 — “등기가 깨끗해도 인수액은 미확정”
이 사건의 핵심은 근저당이 없다는 사실이 아닙니다. 실제 임차인 2명 중 계형봉의 보증금이 미상이라는 점입니다. 권혁일의 확인된 인수액은 5,000원이지만, 계형봉의 임대차보증금이 확인되지 않으면 매수인이 부담할 최종 인수액과 실질취득비용은 산정할 수 없습니다.
여기에 옥상 시멘트블록/새시 7㎡ 위반건축물 표기와 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 물건 자체의 확인사항도 있습니다. 따라서 현재 신건 최저가 802,818,000원을 기준으로 곧바로 가격 메리트를 평가하기보다, 임차보증금과 건축물 현황을 먼저 확정하는 것이 순서입니다. 이 사건은 등기 권리보다 임차인 인수금액과 현물 확인이 승부처입니다.
