서울북부지방법원 2025타경2972. 성북구 정릉동 642-5의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가상 현재 이용상태는 단독주택이며, 목조 기와지붕 지상 1층 건물로 1959년 1월 30일 사용승인됐습니다. 말소기준은 2020년 12월 8일 국민은행 근저당 21,780,000원이고, 이후의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 낙찰 판단을 좌우할 부분은 따로 있습니다. 감정평가서에는 본건까지 차량의 진출입이 어렵다고 적혀 있고, 제시외건물 일부가 인접토지 정릉동 산87-7 일부를 점유하는 것으로 조사돼 정확한 면적과 경계를 확인하기 위한 지적측량 검토가 요구된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 깨끗함’만으로 판단하기보다 경계·접근성·노후도를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경2972 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 642-5 · 서울특별시 성북구 정릉로10가길 35-5 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 목조 기와지붕 지상 1층 · 1959.01.30 사용승인 |
| 토지 | 대 79.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김남미 9분의 2 · 김남숙 9분의 2 · 김대기 9분의 2 · 이순자 9분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 205,562,000원 / 205,562,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 17,787,641원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 말소기준은 2020년 국민은행 근저당
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 등기상 말소기준권리는 2020.12.08 국민은행 근저당권이고, 이후 2025.12.04 임의경매개시결정과 2025.12.15 국민건강보험공단의 김대기 지분 압류는 매각으로 소멸합니다. 2001년 설정된 국민은행 근저당은 2008년 이미 말소됐습니다.
② 물건 자체 리스크 — 경계·차량접근·노후도
- 인접토지 점유. 제시외건물 일부가 인접토지 정릉동 산87-7 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 감정평가서도 정확한 면적·경계 확정을 위해 지적측량과 일괄경매 여부 검토가 필요하다고 적고 있습니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량의 진출입은 어려운 것으로 조사됐습니다. 인근 버스정류장은 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 노후 건물. 목조 기와지붕 지상 1층으로 1959.01.30 사용승인입니다. 외벽은 시멘트 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지붙임, 바닥은 장판지깔기, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
- 토지 조건. 토지면적은 79.0㎡, 지목은 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,677,868원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 21,780,000원 | 21,780,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 180,104,132원 |
배당모형은 국민은행 근저당의 채권최고액 21,780,000원을 기준으로 계산됐습니다. 신청 청구액은 17,787,641원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 미배당 채권은 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 205,562,000원 | 21,780,000원 | 180,104,132원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 164,449,600원 | 21,780,000원 | 139,567,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 131,559,680원 | 21,780,000원 | 107,137,844원 | 0원 |
회차가 내려가도 권리 인수액은 0원으로 유지됩니다. 다만 이 사건은 동일 유형의 최근 실거래를 근거로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아니므로, 현재 최저가가 싸다고 단정할 수 없습니다. 응찰가는 건물 노후도, 차량 접근성, 제시외건물의 경계 문제를 반영해 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 북악중학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·연립주택 등이 주를 이루는 주택지대이며, 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 어려우나 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·개발행위허가제한지역에 해당하며, 공시지가는 1,989,000원/㎡입니다.
- 보호·제한. 절대보호구역, 상대보호구역 저촉, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가구역 기재. 2026.08.30까지 및 2026.08.25까지 지정된 내역과, 허가대상 용도가 아파트로 기재된 2026.12.31까지의 지정 내역이 함께 있습니다. 본건은 감정상 단독주택 이용이므로 실제 적용 여부는 해당 지정 내용과 물건 용도를 대조해 확인할 사항입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인접토지 경계 확인. 제시외건물 일부의 정릉동 산87-7 점유 범위와 실제 경계를 지적도·현황으로 확인해야 합니다.
- 차량 진입 동선 확인. 감정평가서상 차량 진출입이 어려운 물건이므로 실제 진입로 폭과 차량 접근 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 거주자와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 노후 상태 확인. 1959년 사용승인 목조주택이므로 구조·지붕·난방·급배수 설비의 실제 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함되는 조건이므로 매각대상에 포함되는 건물 범위와 현황을 매각서류와 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2020.12.08 국민은행 근저당이 말소기준권리인지, 이후 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서 원문에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’가 어려운 사건
이 사건은 확인된 임차인이 없고, 배당모형상 매수인 인수 0원으로 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 낙찰의 성패는 권리가 아니라 1959년 목조주택의 노후도, 차량 진입 어려움, 제시외건물의 인접토지 점유에 달려 있습니다. 특히 감정평가서가 정릉동 산87-7 일부 점유 가능성을 직접 지적하고 있어 경계 확인을 건너뛰기 어렵습니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 205,562,000원 신건이며, 실거래 근거 없이 이를 ‘저렴하다’고 평가할 수는 없습니다. 권리는 단순, 물건 확인은 까다로운 유형으로 보는 것이 적절합니다.
