서울북부지방법원 2025타경3425. 서울 강북구 우이동 114-1, 도로명 삼양로159길 29의 5층 철근콘크리트조 건물 중 4층 401호 다세대주택입니다. 1996.07.18 사용승인을 받았고, 현재 소유자는 유민철입니다. 유민철은 2015.05.21 소유권을 취득했으며 당시 등기 거래가액은 155,000,000원입니다. 이번 경매는 문경돈이 신청한 강제경매로, 청구금액은 49,433,500원입니다.
이 사건은 단순히 “인수 0원”으로 끝내기 어렵습니다. 을구에는 2025.01.13 세울건대부주식회사 명의의 150,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권이 연속 접수돼 있습니다. 근저당권 접수번호가 4933, 전세권이 4934로 근저당권이 먼저이며, 근저당권은 2025.03.11 제이오대부주식회사로 이전된 흐름이 확인됩니다. 반면 점유·임차인으로 기재된 ‘울건대부’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아, 등기 전세권자와 동일한 당사자라고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경3425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 우이동 114-1 4층 401호 · 도로명 삼양로159길 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건물명칭 | 상아그린맨션 |
| 소유자 | 유민철 (2015.05.21 소유권이전 · 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 문경돈 / 49,433,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 2025.01.13 등기 순서를 먼저 본다
임차인·점유 관계
| 성명·명칭 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 울건대부 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
점유·임차인 1명이 확인되지만 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 이런 경우 대항력을 “있다”고 단정할 수 없고, 반대로 “없다”고 제외해서도 안 됩니다. 특히 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금까지 포함한 실질취득액 역시 지금 단계에서는 숫자로 고정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 225,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이번 자료에서 동일 또는 유사 조건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 225,000,000원 | 0원 | 138,056,901원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 180,000,000원 | 0원 | 93,686,901원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 144,000,000원 | 0원 | 58,190,901원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 채권 미배당액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 아래 배당 가정에 포함된 채권만을 기준으로 한 결과입니다. 점유자의 보증금이 미상인 데다, 2025.01.13 설정 후 제이오대부주식회사로 이전된 150,000,000원 근저당권 계열이 배당 가정표에 별도 배당항목으로 나타나지 않으므로 이 표만으로 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,950,000원 |
| 2. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 문경돈 | 49,433,500원 | 49,433,500원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 28,559,599원 | 28,559,599원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 138,056,901원 |
위 배당 가정은 총 채권액 82,993,099원이 전액 배당되고 소유자에게 138,056,901원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 점유자 보증금과 150,000,000원 근저당권 계열의 실제 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철 솔밭공원역이 있습니다.
- 건물. 1996.07.18 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물의 4층 401호이며, 외벽은 외장벽돌 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·소로3류 접합 등으로 지정되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2025.01.13 등기 순서 확인. 을구 8번 근저당권 접수 4933과 을구 9번 전세권 접수 4934의 존속·말소관계를 최신 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
- 제이오대부 근저당권 계열 확인. 150,000,000원 근저당권이 2025.03.11 제이오대부주식회사로 이전됐고 2026.07.06 에이치비저축은행주식회사 근질권 설정도 있으므로 현재 채권관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 전입세대 확인. ‘울건대부’의 전입일이 미상이므로 전입세대열람·현황조사·매각물건명세서를 대조해 대항력 기준일을 확정하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재 단계에서는 인수금액과 실질취득액을 고정하면 안 됩니다.
- 전세권자와 점유자 동일성 확인. 세울건대부주식회사와 ‘울건대부’를 이름만으로 동일인 처리하지 마세요.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 225,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정하지 마세요.
- 배당표 원본 대조. 제시 배당 가정에 나타나지 않은 담보권 계열이 있으므로 배당요구·채권계산서와 최신 등기부를 함께 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 권리 확인이 먼저”
이 물건은 현재 최저가가 감정가와 같은 225,000,000원 신건입니다. 가격 할인은 없고, 최근 실거래 비교값도 없어 시세 메리트를 논할 근거가 아직 없습니다. 더 중요한 것은 권리입니다. 2025.01.13 근저당권 150,000,000원과 전세권 5,000,000원이 연속 설정됐고, 근저당권은 이후 제이오대부주식회사로 이전됐습니다. 동시에 점유·임차인 ‘울건대부’는 전입일과 보증금이 미상입니다.
따라서 배당 시뮬레이션의 인수 0원만 보고 안전형으로 분류하기보다는, 근저당권의 현재 존속관계·전세권의 순위·점유자의 대항력과 보증금을 먼저 확정해야 합니다. 이 세 가지가 정리되기 전에는 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 “신건 225,000,000원이 얼마큼 싸냐”가 아니라 “낙찰 뒤 실제로 무엇이 남느냐를 먼저 확정하는 것”입니다.
