서울서부지방법원 2026타경50384. 마포구 서교동 서교리치빌 제2층 제202호, 전용 29.81㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정진경은 2021.08.30. 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 460,000,000원입니다. 이 사건에서 중요한 날짜는 2026.03.26.입니다. 사건 자료는 이날 주택도시보증공사의 강제경매개시결정을 말소기준으로 표시하고 있는데, 그보다 앞선 2025.09.04.에 이미 임차보증금 320,000,000원의 주택임차권등기가 존재합니다.
즉 이 사건은 “경매개시결정으로 뒤 권리가 모두 정리된다”는 단순형이 아닙니다. 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.08.05., 주민등록일자·점유개시일자 2023.08.25., 확정일자 2023.08.30.이 기재되어 있고, 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다. 따라서 실제 배당에서 얼마를 회수하는지가 매수인의 최종 부담을 결정합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50384 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 474-23 서교리치빌 2층202호 · 서울특별시 마포구 월드컵로14길 50-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 29.81㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인 / 이용상태 | 2021.05.07 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 정진경 · 2021.08.30. 소유권이전 · 거래가액 460,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 462,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 민간임대주택등기 | 2021.08.30. · 민간임대주택 등록 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2021.05.31. 수협은행 명의의 신탁등기는 2021.08.27. 이미 말소됐습니다. 2021.08.30.에는 정진경 앞으로 소유권이전과 함께 민간임대주택등기가 접수됐습니다. 이후 2025.09.04. 임차권등기, 2026.03.26. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 순서입니다. 이 사건의 입찰자는 단순히 “배당 시뮬레이션상 인수 0원”만 보고 들어가서는 안 됩니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제·승계 확인
| 임차 관련 기재 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 송경호 주택임차권등기 · 전유부분 전부 | 320,000,000원 | 2023.08.25. 2023.08.30. | 2025.09.04. | 대항력 有 우선변제 가능 미배당 잔액 인수 |
| 차권자 주거 | 미상 | 2023.08.25. 2023.08.30. | 2026.04.10. | 대항력 有 우선변제 가능 인수 가능성 |
송경호 임차권은 등기사항에 보증금·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 모두 나타나며, 명세서도 대항 가능한 임차권으로 적시합니다. 별도 기재된 “차권자” 역시 전입 2023.08.25., 확정일자 2023.08.30., 배당요구 2026.04.10.로 표시되고 대항력과 우선변제 가능성이 기재되어 있으나 보증금은 미상이므로 이 부분까지 원문을 대조해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 462,000,000원은 기준값보다 높다
서교리치빌은 총 15세대, 사용승인일 2021.05.07.이고, 가격 비교에 잡힌 거래는 2건입니다. 거래월은 모두 2021.06.이며, 27.24㎡ 4층 390,000,000원, 29.81㎡ 3층 460,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 27.24㎡ | 4 | 390,000,000원 |
| 2021.06 | 29.81㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 425,000,000원 |
감정가이자 신건 최저가인 462,000,000원은 비교 평균 425,000,000원의 108.7%입니다. 최신 거래로 표시된 390,000,000원보다 높고, 거래 최고값 460,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현재 회차에서 “시세보다 싸다” 또는 “신건 가격 메리트가 있다”는 평가는 할 수 없습니다.
④ 배당과 회차 — 2회 유찰부터는 ‘낙찰가만’ 보면 안 된다
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,020,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,000,000원 | 320,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 134,980,000원 |
매각가 462,000,000원 가정 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차권의 실제 배당·미배당 잔액은 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 부족액 | 임차권 관점 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 462,000,000원 | 320,000,000원 | 0원 | 미배당 임차보증금 확인 전 인수 0원 확정 불가 |
| 1회 유찰 · 80% | 369,600,000원 | 320,000,000원 | 0원 | 낙찰가가 보증금 320,000,000원보다 높지만 실제 배당액 확인 필요 |
| 2회 유찰 · 64% | 295,680,000원 | 290,740,480원 | 29,259,520원 | 낙찰가가 임차보증금 320,000,000원보다 낮음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울성서초등학교 남측 인근 서교동에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트단지·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 인근에 6호선 망원역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2021.05.07.이며 승강기·난방·소화·화재탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 316.4㎡, 공시지가 6,415,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 15세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 6.2회로 나타나므로 매각가격뿐 아니라 재매각·환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당액 확인. 송경호 보증금 320,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인해야 합니다. 미배당 잔액은 매수인 인수 가능성이 명시돼 있습니다.
- 별도 임차 기재 확인. “차권자”는 대항력·우선변제 가능성이 기재되어 있으나 보증금은 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않으면 총 인수위험도 확정되지 않습니다.
- 배당 시뮬레이션과 명세서 대조. 시뮬레이션상 매수인 인수 0원과 명세서의 미배당 보증금 인수 문구가 동시에 존재하므로 원문 기준으로 우선순위와 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 462,000,000원은 실거래 비교 평균 425,000,000원의 108.7%입니다. 현재 회차는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
- 2회 유찰 함정. 295,680,000원은 보증금 320,000,000원보다 낮습니다. 대항 임차권 잔액이 승계되면 실질취득은 단순 낙찰가가 아니라 보증금 수준을 기준으로 봐야 합니다.
- 시장 표본 확인. 비교 거래는 2021.06. 2건이므로 현재 시점의 추가 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.30. 민간임대주택 등록 문구가 등기되어 있으므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 낙찰가만 보지 말 것”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 가격. 신건 462,000,000원은 실거래 비교 평균 425,000,000원의 108.7%이고 최신 거래 390,000,000원보다 높아 현재 회차에서는 가격 메리트가 없습니다. 둘째, 더 중요한 임차권. 송경호의 보증금 320,000,000원은 말소기준보다 앞선 주택임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
특히 2회 유찰 시 최저가는 295,680,000원으로 내려가지만, 이 금액은 임차보증금 320,000,000원보다 낮습니다. 이때는 “295,680,000원이라 싸다”는 판단이 가장 위험합니다. 대항 임차권의 미배당 잔액이 승계되는 구조라면 실질취득은 보증금 수준으로 수렴할 수 있기 때문입니다. 여기에 평균 유찰 6.2회라는 경매 통계까지 겹칩니다. 권리 확인 전 보류, 신건 가격도 보류. 이 사건은 낙찰가보다 먼저 실제 배당과 인수액을 확정해야 하는 물건입니다.
