서울서부지방법원 2026타경50436. 은평구 대조동 호안빌 1층 102호, 집합건축물대장상 다세대주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 현 소유자는 손명광으로 2022.10.26 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했고, 2022.12.02 김영수 명의 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 사건의 청구금액은 주택도시보증공사 196,480,258원입니다.
표면적인 등기 순서만 보면 2022.12.02 근저당권이 말소기준입니다. 문제는 그보다 앞서 주택을 점유하고 주민등록을 마친 임차인 김승수입니다. 임대차계약일자 2021.03.11, 주민등록일자·점유개시일자 2021.04.02, 확정일자 2021.03.11이고 임차보증금은 190,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 2025.04.02에 이루어졌지만, 명세서는 이 권리가 매수인에게 대항할 수 있다고 명시하고 있어 미배당 보증금 인수 여부가 최우선 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50436 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 93-3 호안빌 1층 102호 · 도로명 역말로9길 24-21 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 / 단지형다세대 · 4층 건물 내 1층 102호 |
| 비교면적 | 40.3㎡ |
| 소유자 | 손명광 · 2022.10.26 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,480,258원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
말소기준은 2022.12.02 김영수 근저당권 260,000,000원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 롯데카드 가압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김승수의 임차관계는 주민등록·점유가 2021.04.02로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 “후순위 임차권등기이므로 소멸”이라고만 볼 수 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승수 | 190,000,000원 | 2021.04.02 | 2021.03.11 | 2025.04.02 | 대항력 있음 | 선순위 가능 | 해당 없음 |
임차보증금은 190,000,000원이며, 임차권등기 범위는 전유부분 전부입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 제공된 배당 시나리오는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있으나, 명세서의 조건은 별개입니다. 실제 배당에서 김승수의 보증금이 전액 변제되는지를 배당요구·채권신고·배당순위 원본으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.88억은 제시 실거래보다 높다
호안빌(93-3)은 총 10세대, 사용승인일은 2019.10.21입니다. 비교면적 40.3㎡와 면적이 일치하는 실거래를 포함한 제시 거래 3건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 40.3㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.10 | 40.3㎡ | 1 | 200,000,000원 |
| 2022.08 | 39.94㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 228,333,333원 |
최신 제시 거래는 2022.10의 200,000,000원, 제시 거래 평균은 228,333,333원입니다. 반면 현재 최저매각가는 388,000,000원으로, 실거래 평균 대비 169.9%입니다. 따라서 전체 평균이나 감정가를 근거로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,232,000원 |
| 2. 근저당 · 김영수 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 9,373,524원 | 9,373,524원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 196,480,258원 | 112,394,476원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 계산상 채권 총액 465,853,782원 중 381,768,000원이 배당되고, 미배당은 84,085,782원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 196,480,258원 중 예상배당은 112,394,476원입니다. 다만 위 예상배당표에는 김승수 임차보증금 190,000,000원이 별도 배당 항목으로 나타나지 않으므로, 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 경고와 반드시 함께 확인해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 388,000,000원 | 381,768,000원 | 84,085,782원 | 112,394,476원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 310,400,000원 | 305,254,400원 | 160,599,382원 | 35,880,876원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 248,320,000원 | 244,043,520원 | 221,810,262원 | 0원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 대조동 소재 동명여자고등학교 서측 인근. 주위에 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고, 남측으로 노폭 약 4m 도로 등과 접해 차량 접근이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 경사스라브 지붕 4층 건물 내 1층 102호입니다.
- 설비. 냉난방, 위생·급배수, 도시가스, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역 등이 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다.
- 규모. 호안빌(93-3)은 총 10세대이며 사용승인일은 2019.10.21입니다.
- 현장 확인. 현관문에 단전안내문이 부착되어 있어 관리비 및 제세공과금 미납 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 여부. 김승수 보증금 190,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 배당요구·채권신고 원본을 확인해야 합니다.
- 대항력 전제. 주민등록·점유 2021.04.02가 말소기준 2022.12.02보다 앞서고, 명세서도 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다.
- 시나리오 숫자만 믿지 않기. 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 인수 0원으로 계산되어 있지만, 명세서상 미배당 보증금 인수 조건은 별도로 존재합니다.
- 가격 검증. 최저가 388,000,000원이 제시 실거래 평균 228,333,333원의 169.9%이므로, 현재 시세를 추가 확인하기 전에는 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
- 거래 표본 시점. 최신 제시 실거래가 2022.10이므로 2026.09 입찰가 결정에는 현 시점 거래·호가 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 현관문 단전안내문이 확인된 만큼 관리비 및 제세공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 임차권과 가격
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 김승수의 임차관계는 말소기준보다 앞서고 매각물건명세서가 직접 매수인에게 대항할 수 있다고 명시합니다. 현재 시나리오상 인수액은 0원이지만, 보증금 190,000,000원이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액 인수 가능성이 남습니다. 둘째, 신건 최저가 388,000,000원은 제시 실거래 평균 228,333,333원의 169.9%입니다. 권리상 확인할 것이 많고 가격도 제시 실거래 대비 높기 때문에, 이 물건은 신건 저가매수형이 아니라 배당·임차권·현재 시세를 먼저 검증해야 하는 보수적 접근 대상입니다.
