서울서부지방법원 2026타경50478. 은평구 역촌동 프라임하우스 5층 502호, 다세대주택입니다. 소유자 김홍천은 2020년 9월 4일 매매로 이 호실을 240,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 민혜진의 225,000,000원 임차권과 그 인수위험을 없애는 매각조건입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 8일 삼성카드주식회사의 가압류입니다. 민혜진은 주민등록일자가 2020년 9월 8일이고 임차권등기 역시 2024년 9월 26일 접수돼 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 아무 조건이 없다면 매각으로 소멸하지 않는 선순위 대항력 임차권입니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 매수인은 낙찰가 외에 보증금 225,000,000원을 추가로 부담할 가능성이 생겨, 신건 250,000,000원 낙찰 기준 총 부담이 475,000,000원까지 커집니다. 그러나 이 사건에는 그 일반 원칙을 뒤집는 명시적 매각조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

이 물건은 실제 임차인 1명, 민혜진으로 봅니다. 등기부의 을구 3-2는 새로운 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 점유개시일을 2020.09.05로 경정한 항목입니다. 주민등록일자는 2020.09.08이고, 두 날짜 모두 말소기준 2024.11.08보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 민혜진의 대항력은 있음으로 판정됩니다.

② 시세 비교 — 2.50억은 최근 참고거래보다 낮다

프라임하우스의 확인된 거래는 4건입니다. 다만 대상 호실 전용면적은 50.77㎡이고 거래 표본의 면적은 35.27㎡·43.8㎡·58.99㎡로, 대상 면적과 정확히 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액은 같은 건물의 참고 시세로 해석하는 것이 안전합니다.

전체 4건 평균은 255,875,000원으로 현재 최저가 250,000,000원과 큰 차이가 없지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2026년 2월의 287,000,000원 1건입니다. 현재 최저가는 이 최근 거래의 87.1%입니다. 또 최근 거래가 과거 거래 대비 16.9% 높은 추세로 집계돼 하락장 신호는 아닙니다.

다만 최근 거래는 대상보다 넓은 58.99㎡이고 대상은 50.77㎡이므로, 단순히 “2.50억이 정확한 시세보다 12.9% 싸다”고 단정할 수는 없습니다. 권리조건을 반영한 실질취득 2.50억이 최근 건물 내 거래보다 낮은 구간이라는 정도로 해석하는 것이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

주택도시보증공사는 신건 250,000,000원 가정에서도 청구액 225,000,000원 중 211,181,573원을 배당받아 13,818,427원이 미배당됩니다. 일반 원칙대로라면 선순위 임차보증금 인수 문제가 남지만, 이 사건은 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각되므로 그 잔액을 매수인에게 별도로 승계시키지 않는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 역촌동주민센터 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 6호선 구산역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2012.02.09입니다. 도시가스보일러 난방, 급배수·급탕·위생·화재탐지·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 세로장방형·평지이며 남측으로 노폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 3,529,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 현장확인. 현장조사 당시 이해관계인이 없어 내부확인이 불가능했고 내부구조도는 집합건축물대장을 기준으로 작성됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 비고 원문. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 가장 먼저 대조하세요.
• 실질취득 기준. 조건이 유효하게 적용되면 실질취득은 250,000,000원, 조건을 배제하면 낙찰가 250,000,000원에 보증금 225,000,000원이 더해질 수 있습니다.
• 임차인 관계 확인. 민혜진이 임차권자이자 27,000,000원 가압류 채권자로 함께 등장합니다. 임대차계약과 채권관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 차이. 최근 12개월 거래 287,000,000원은 전용 58.99㎡이고 대상은 50.77㎡입니다. 면적 차이를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 내부 상태. 감정 당시 내부확인이 되지 않았으므로 방3·거실·주방·욕실겸 화장실2 구조와 실제 관리상태를 별도로 확인하세요.
• 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용 여부를 확인하세요.

맺으며 — “225,000,000원 인수”보다 중요한 한 문장

이 사건은 등기부만 빠르게 보면 피하고 싶은 물건입니다. 말소기준 전에 대항력을 갖춘 민혜진의 임차보증금이 225,000,000원이고, 일반 원칙에서는 매수인 인수가 가능하기 때문입니다. 신건 250,000,000원에 보증금까지 더하면 475,000,000원이 되어 가격 논리가 성립하지 않습니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다. 이를 반영하면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 250,000,000원입니다. 최근 12개월 참고거래 287,000,000원보다 낮고 최근 거래 추세도 +16.9%지만, 대상과 거래면적이 일치하지 않아 가격 우위는 보수적으로 봐야 합니다.

결론은 “권리조건 확인 후 가격 검토”. 조건이 확인되는 순간 2.25억 인수형 물건에서 2.50억 실질취득 물건으로 성격이 바뀝니다. 반대로 그 조건을 놓치면 분석 전체가 뒤집힙니다. 그래서 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 매각조건의 정확한 적용 여부입니다.