서울서부지방법원 2026타경50496. 서울 마포구 서교동 377-14, 월드컵로8길 68의 4층 401호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박현미이고, 등기상 말소기준권리는 2022.04.15. 을구 16번 주식회사페퍼저축은행 근저당권 110,500,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 17번 페퍼저축은행 근저당 292,500,000원, 2025.04.30. 권창식 근저당 200,000,000원과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차관계도 매수인 승계형은 아닙니다. 김태희의 전입일은 2024.11.13.로 말소기준일 2022.04.15.보다 늦어 대항력이 없습니다. 2026.06.09. 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50496 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 서교동 377-14 4층 401호 · 서울특별시 마포구 월드컵로8길 68 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 알씨조 평슬래브지붕 4층 건내 4층 401호 · 비교 면적 54.39㎡ |
| 소유자 | 박현미 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 290,319,015원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 세대수 | 1996.11.29 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 과거 근저당과 전세권 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.15. 페퍼저축은행 근저당입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 추가 근저당, 권창식 근저당, 경기신용보증재단·서민금융진흥원·주식회사 디케이마린 가압류, 국가·국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 2024.11.13 | 2026.06.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 448,000,000원은 비교 거래 평균의 151.0%
확인된 비교 거래는 3건입니다. 거래금액은 295,000,000원부터 299,000,000원까지이고, 평균은 296,666,666원입니다. 최신 확인 거래는 2022.05. 296,000,000원입니다. 이에 비해 현재 최저매각가 448,000,000원은 비교 거래 평균의 151.0%입니다. 현재 회차를 두고 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 53.26㎡ | -1 | 296,000,000원 |
| 2022.03 | 53.26㎡ | -1 | 295,000,000원 |
| 2021.07 | 50.37㎡ | 1 | 299,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 296,666,666원 |
회차별 가격은 신건 448,000,000원, 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원입니다. 비교 거래 평균 296,666,666원과 대조하면 1회 유찰 가격도 평균보다 높고, 2회 유찰 시나리오에서야 비교 거래 평균보다 낮은 금액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 을구 16번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 110,500,000원 | 110,500,000원 |
| 을구 17번 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 292,500,000원 | 292,500,000원 |
| 을구 19번 근저당 · 권창식 | 200,000,000원 | 38,120,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 경기신용보증재단 | 26,400,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,460,681원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 8,154,519원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 649,015,200원 중 예상배당은 441,120,000원이고 미배당은 207,895,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 2·6호선 합정역 북측 인근으로, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 합정역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 알씨조 평슬래브지붕 4층 건물의 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적 247.3㎡, 지목은 대, 공시지가는 9,381,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 남서측 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 규모. 8세대이며 준공일은 1996.11.29입니다. 확인된 비교 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 448,000,000원은 비교 실거래 평균 296,666,666원의 151.0%입니다. 권리 안전성만으로 현재 가격을 정당화하지 마세요.
- 회차 비교. 1회 유찰 358,400,000원도 비교 평균보다 높고, 2회 유찰 시나리오는 286,720,000원입니다.
- 임차인 보증금. 김태희는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구일 2026.06.09와 함께 매각물건명세서를 원본 대조하세요.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 배당표에 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인하세요.
- 토지거래허가구역. 감정요항표상 지정 내용과 적용대상·기간을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.02입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사를 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”
이 사건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 전입자도 대항력이 없어, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 김태희의 보증금·확정일자가 미상이라 배당관계 확인은 남아 있습니다. 그보다 더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 비교 실거래 평균 296,666,666원의 151.0%입니다. 권리상 소멸형이라는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 회차는 가격 부담이 크고, 1회 유찰 가격 358,400,000원도 비교 평균보다 높습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 강하게 보수적으로 접근할 사건입니다.
