서울서부지방법원 2026타경50536. 서울 마포구 아현동 327-25·327-30, 굴레방로 27의 근린생활시설과 토지가 대상입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물의 1층·4층으로, 근린생활시설로 이용 중입니다. 사용승인일은 1997.04.21이며 주변에는 재래시장·근린생활시설·주택·학교가 혼재합니다. 현재 등기명의는 김기은·김선국·김선녀·김선호·김영자·김준백·김현경·박정현·허동한·허선희·허영희·허인국·허지국 등 다수 공유관계입니다.
권리의 출발점은 일반적인 근저당이 아니라 2006년 가압류입니다. 그보다 앞선 1997년 전세권은 2002년에 말소됐고, 2004년 우리은행 근저당도 2020년에 해지·말소돼 현재 말소기준으로 남지 않습니다. 따라서 현재 계산상 기준권리는 갑구 6번 임복수 가압류이고, 그 뒤의 가압류·압류·근저당·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 마포구 아현동 327-25, 327-30 · 서울특별시 마포구 굴레방로 27 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 1층·4층 · 사용승인 1997.04.21 |
| 감정가 / 최저가 | 4,332,511,500원 / 4,332,511,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 허인국·허지국·허영희·허선희·허동한 / 2,680,848,884원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 지분매각 · 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸 구조는 명확하다
과거 권리 가운데 눈여겨볼 것은 1997년 전세권과 2004년 우리은행 근저당입니다. 전세권은 2002.04.27 해지로 말소됐고, 우리은행 근저당 674,400,000원도 2020.11.26 해지로 말소됐습니다. 그래서 현재 말소기준은 2006.05.08 갑구 6번 임복수 가압류 40,000,000원으로 계산됩니다. 이후 현존하는 허정국 가압류 1,339,014,860원, 세금 압류, 원앤원자산관리대부 근저당 300,000,000원, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 분석 — 확정 1건, 미상 4건
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김춘화 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 1997.10.22 | 540,000원 | 2019.12.13 | 2026.06.09 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 배당모형상 0원 |
| 신정숙 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이요한 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 허수정 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없습니다. 현재 임차·점유 내역은 5건이며, 이 가운데 보증금과 전입일이 확인되는 ‘점포’ 건은 전입일이 말소기준보다 빠른 1997.10.22이라 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 보증금은 540,000원이며 현재 배당모형에서는 전액 우선변제돼 매수인 승계액이 남지 않습니다.
반면 나머지 4건은 보증금·전입일 자체가 미상입니다. 이 경우 정확도상 ‘대항력 없음’이라고 처리할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서 원문과 현황조사, 점유관계를 대조하는 과정이 이 사건의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,332,511,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 45,725,115원 |
| 1. 임차인 점포 보증금 | 540,000원 | 540,000원 |
| 2. 가압류 · 임복수 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 6-1 | — | 0원 |
| 4. 가압류 · 허정국 | 1,339,014,860원 | 1,339,014,860원 |
| 5. 근저당 · 원앤원자산관리대부주식회사 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 6. 경매개시결정 · 허인국 | 2,680,848,884원 | 2,607,231,525원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 4,359,863,744원, 총 배당액은 4,286,246,385원, 미배당은 73,617,359원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당은 함께 커진다
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,332,511,500원 | 4,286,246,385원 | 73,617,359원 | 2,607,231,525원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,466,009,200원 | 3,428,409,108원 | 931,454,636원 | 1,749,394,248원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,772,807,360원 | 2,742,139,286원 | 1,617,724,458원 | 1,063,124,426원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 현재 금액이 확인된 권리와 임차보증금에 대한 배당 계산입니다. 보증금과 전입일을 알 수 없는 점유 4건의 권리관계가 확인되기 전까지는 최저가 하락만 보고 실질취득비용이 확정적으로 내려간다고 단정하면 안 됩니다.
⑤ 물건 자체의 특수성 — 지분·위반건축물·도로 현황
- 지분매각. 매각물건명세서상 일괄매각이면서 지분매각입니다. 다수 공유관계가 존재하므로 낙찰 후 권리행사와 처분구조를 일반 단독소유 부동산처럼 보면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 일반 응찰자는 이 조건을 입찰 경쟁구조에 반영해야 합니다.
- 위반건축물. 목록 3번 집합건물 1층은 집합건축물대장상 위반건축물로 표기돼 있고, 1층 앞 판넬·경량철골조 8㎡ 무단증축이 기재돼 있습니다.
- 도로 현황. 327-25·327-30 토지 중 북측 일부 약 60㎡는 현황상 도로입니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역이고, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 공시지가. 토지 항목의 공시지가는 16,070,000원/㎡입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울아현초등학교 북서측 인근으로 재래시장·근린생활시설·주택·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 아현역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용. 현황은 근린생활시설이며, 2필 일단의 부정형 토지가 수개의 점포로 구획돼 이용 중입니다.
- 도로. 동측 중로, 남측 지적도상 약 8m 도로, 북동측 약 4m 포장도로에 접하고 남측 도로는 아현시장 내부 보행도로입니다.
- 설비. 기본 위생시설·상하수도 급배수시설·승강시설·기계식주차장·옥내소화전이 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 4건 최우선 확인. 김춘화·신정숙·이요한·허수정의 실제 점유부분, 전입일, 보증금, 계약관계를 확인해야 합니다. 확인 전에는 대항력 없음으로 처리하지 마세요.
- 점포 540,000원 배당 확인. 1997.10.22 전입으로 대항력이 있는 점포 건은 2026.06.09 배당요구가 있고, 현재 배당표상 540,000원 전액 배당입니다.
- 지분 범위 확인. 어느 공유자의 어느 지분이 매각대상인지 원본 목록과 등기부에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유자 우선매수 대응. 우선매수신고가 1회 가능하므로 입찰가 결정 시 일반 매각보다 경쟁구조가 복잡할 수 있음을 반영해야 합니다.
- 8㎡ 무단증축 확인. 목록 3번 1층 앞 판넬·경량철골조 무단증축 부분의 현황과 행정상 조치 여부를 확인해야 합니다.
- 약 60㎡ 도로 부분 확인. 토지 일부가 현황 도로이므로 실제 사용·수익 가능한 범위와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당순위가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸은 단순하지만, 매수 판단은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조만 보면 핵심은 명확합니다. 2006.05.08 가압류가 말소기준이고, 이후 현존 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 점포의 보증금 540,000원도 신건 배당표에서는 전액 우선변제됩니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 그 다음이 더 중요합니다. 보증금·전입일 미상 점유 4건, 지분매각과 공유자 우선매수, 1층 8㎡ 무단증축, 토지 약 60㎡의 도로 현황이 동시에 존재합니다. 실거래 근거 없이 신건 최저가 자체를 싸다고 평가할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 장점보다 미확정 점유와 물건 특수성을 먼저 해소해야 하는 C등급 확인형 사건으로 보는 것이 맞습니다.
