서울서부지방법원 2026타경50570. 서대문구 홍은동 루미아트 비동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 등기부에는 과거 우리은행·제기동새마을금고·김낙준 근저당과 서울주택도시공사 임차권이 여러 차례 설정됐다가 말소된 이력이 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.07.12. 김낙준 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 650,000,000원이며 공동담보목록 제2016-249호가 기재돼 있습니다.

그 뒤 2025.06.25. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기되고, 2026.05.19. 서울보증보험 주식회사가 강제경매를 신청했습니다. 표면적으로는 임차보증금 반환채권이 있어 인수 여부가 핵심이지만, 매각물건명세서 비고에는 임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 임차보증금 반환채권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 확약 범위 인수 0원

말소기준권리는 2023.07.12. 을구 17번 김낙준 근저당권입니다. 이후 2025.06.25. 주택임차권과 2026.05.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 서울주택도시공사의 2021.06.16. 주택임차권은 2021.07.22. 이미 말소됐습니다.

현재 신고된 한국토지주택공사 건은 보증기관 승계 신고로 보며 보증금 107,000,000원을 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명으로 집계하고, 보증기관 승계 신고 1건을 별도로 표시합니다.

② 임차인·승계 관계 — 대항력은 단정하지 않고, 확약은 실질 인수 0원

* 보증기관 승계 신고 금액은 실제 임차인 보증금에 중복 합산하지 않습니다. 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되는 범위에서 실질 인수액을 0원으로 봅니다.

등기부 주택임차권에는 임대차계약일자 2023.05.29., 주민등록일자 2023.06.22., 점유개시일자 2023.06.26., 확정일자 2023.06.01.이 기재돼 있습니다. 다만 임차인 조사에서는 전입·확정일자에 따른 대항력과 우선변제가 확정되지 않아, 본 리포트에서는 대항력 有로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 분류합니다.

③ 가격 판단 — 실거래가 없어 ‘싸다’는 결론 금지

루미아트B동은 15세대 규모이고 준공일은 2013.04.30입니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회이며, 최근 낙찰금액과 최근 낙찰일은 확인되지 않습니다. 동일 물건 또는 비교 가능한 최근 실거래가도 제시돼 있지 않으므로, 감정가·최저가 129,000,000원이 현재 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)

채권총액 754,402,830원 중 예상배당액은 126,394,000원이고, 미배당액은 628,008,830원입니다. 김낙준 근저당은 채권최고액 기준이며 공동담보가 기재돼 있습니다. 배당 부족액이 크더라도 매각으로 소멸하는 권리의 미배당 자체를 매수인이 승계하는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도·주변. 정원여자중학교 북서측 인근의 기존주택지대로, 단독주택·다세대주택·연립주택이 주로 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 벽식구조 평스라브지붕 4층 건물 내 4층 402호이며, 외벽은 석재타일붙임 등, 창호는 PVC섀시 등입니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 2,057,000원/㎡, 토지면적은 266.0㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 15세대 규모 다세대이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 최근 낙찰금액과 실거래 비교가 없어 가격 회수성은 보수적으로 봐야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 확약 밖 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 별도 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 보증기관 승계 신고는 실제 임차인과 구분하고, 별도 점유자가 나오면 전입·점유·확정일자를 기준으로 새로 판단해야 합니다.
• 가격 상한 보수적 설정. 실거래 비교가 없으므로 129,000,000원이 시세보다 싸다는 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가는 103,200,000원, 2회 유찰 시 82,560,000원입니다. 권리 인수액은 각 시나리오에서도 0원으로 계산돼 있습니다.
• 소형 다세대 환금성. 15세대 규모라는 점과 평균 유찰 1.3회를 감안해 재매각 기간과 매수층을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목은 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 다른 문제

이 사건의 가장 중요한 포인트는 두 가지입니다. 첫째, 2023.07.12. 김낙준 근저당을 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건까지 반영하면 확약 대상 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다. 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 129,000,000원입니다.

둘째, 이 권리상 장점을 가격 메리트로 착각하면 안 됩니다. 루미아트B동은 15세대 다세대이고 평균 유찰 횟수가 1.3회이며, 비교할 최근 실거래·낙찰금액이 없습니다. 따라서 신건 129,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상이라는 점까지 감안하면, 권리 구조는 확약으로 상당 부분 정리됐지만 가격·점유 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.