서울서부지방법원 2026타경50576. 은평구 역촌동 베아트리스빌 6층 602호, 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 단순히 “대항력 임차권이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차인 김재훈은 2019년 4월 9일 전입·점유를 시작했고 2019년 3월 25일 확정일자를 받아 보증금 189,000,000원의 대항력 및 우선변제권을 갖습니다. 2021년 5월 26일에는 임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 말소기준권리는 2026년 5월 22일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정으로 정리돼 있으며, 임차권은 이보다 앞서 존재하므로 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 검토해야 합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에서 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 김재훈 임차보증금에 대해서는 실질 인수 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 역촌동 25-50 베아트리스빌 6층 602호 · 도로명 서울특별시 은평구 진흥로9길 21-8 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조주연 · 2022.03.04 공매, 2022.03.11 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,338,154원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약 조건이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 김재훈 1명입니다. 보증금은 189,000,000원, 전입·점유개시는 2019.04.09, 확정일자는 2019.03.25이며 배당요구가 확인됩니다. 임차권등기에는 주택도시보증공사가 대위자로 기재돼 있지만, 이는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 임대차보증금 반환채권의 대위·승계 관계입니다. 따라서 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 6층 602호 전부 · 주거(임차권등기) | 189,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 위 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 대항력 포기·잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건의 이행을 전제로 합니다. 이 확약은 해당 임차권에 한정됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래와 거의 같은 가격, 하락 추세는 경계
베아트리스빌의 실거래 자료는 총 9건이며 전체 평균은 251,555,555원입니다. 하지만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05 한 건, 237,000,000원이며 최근 12개월 평균도 동일한 237,000,000원입니다. 현재 최저가 235,000,000원은 이 가격의 99.2%로 약간 낮지만, 거래 추세는 과거 대비 -6.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 29.91㎡ | 4 | 237,000,000원 |
| 2022.10 | 29.91㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 28.82㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2022.05 | 29.91㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2022.04 | 29.91㎡ | 5 | 253,000,000원 |
| 2022.04 | 28.82㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2021.11 | 29.91㎡ | 2 | 285,000,000원 |
다만 본건 기준 면적은 25.91㎡이고 실거래 표본은 28.82㎡·29.91㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 237,000,000원을 본건의 직접적인 동일면적 시세로 단정하기는 어렵습니다. 특히 최근 거래가 단 1건이고 가격 추세가 -6.5%인 만큼, “235,000,000원이 최근시세보다 0.8% 낮다”는 이유만으로 가격 가점을 크게 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 김재훈 보증금 | 189,000,000원 | 189,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 203,338,154원 | 41,910,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 235,000,000원 가정에서는 김재훈 보증금 189,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 41,910,000원이 배당됩니다. 신청채권 청구액 기준 미배당은 161,428,154원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 실질취득은 확약을 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 235,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 · 80% | 188,000,000원 | 4,432,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 · 64% | 150,400,000원 | 41,505,600원 | 0원* |
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 보증금보다 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득금액이 쉽게 낮아지지 않습니다. 본건도 계산상으로는 1회 유찰 때 4,432,000원, 2회 유찰 때 41,505,600원의 인수가 생깁니다. 하지만 이 사건은 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 확약 조건을 원본에서 재확인한 뒤에만 실질 인수 0원으로 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 역촌동, 지하철 6호선 역촌역 남서측 인근. 단독·공동주택, 주상용건물과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호로, 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 동측 및 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,027,000원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 베아트리스빌은 19세대, 2018.08.20 준공이며 거래 자료는 9건입니다. 최근 거래가 1건에 그치고 가격 추세가 -6.5%라 시세 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 임차인 김재훈 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 대항력 있는 임차권이 등기돼 있으므로 낙찰 후 조건 이행과 임차권등기 말소의 절차·시점을 확인하세요.
- 공매 이력 대조. 2021.09.15 공매공고와 2022.03.04 공매 취득 이력이 있으므로 과거 공매 서류와 현 경매 서류 사이의 권리관계를 다시 확인하세요.
- 최근 거래 면적 차이. 본건 기준 면적 25.91㎡와 실거래 표본 28.82㎡·29.91㎡가 일치하지 않습니다. 237,000,000원을 동일면적 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 평균보다 -6.5% 낮은 흐름입니다. 전체 평균 251,555,555원보다 최신 237,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 있음”보다 중요한 것은 확약의 효력과 가격
이 물건은 표면만 보면 보증금 189,000,000원의 대항력 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 하지만 매각물건명세서의 조건대로 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 권리상 가장 중요한 위험은 이 조건의 실제 이행 여부입니다.
가격 측면에서는 신건 235,000,000원이 최근 12개월 거래 237,000,000원의 99.2%라 큰 할인은 아닙니다. 더구나 최근 추세가 -6.5%이고 비교 거래 면적이 본건과 다르기 때문에, 과거 전체 평균 251,555,555원을 근거로 “싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 확약이 확인되면 권리 부담은 크게 낮아지지만, 신건 가격은 최근 거래 수준에 거의 붙어 있습니다. 이 사건의 핵심은 권리 공포가 아니라 확약 문구를 끝까지 확인하고 최근 하락 흐름에 맞춰 가격을 보수적으로 잡는 것입니다.
