서울서부지방법원 2026타경50598. 은평구 갈현동 ‘행복한집(4차)’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 2009.02.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물이며, 실거래 비교 기준 전용면적은 46.82㎡입니다. 현재 소유자는 조재훈 씨로, 2019.02.01 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했습니다.
현재 경매의 말소기준권리는 2024.07.12 설정된 유한회사한영의 근저당권 84,000,000원입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리가 아니라 그보다 앞선 임차인입니다. 임정민 씨의 전입일은 2023.10.25로 말소기준권리보다 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50598 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 487-9 행복한집(4차) 202호 · 도로명 서울특별시 은평구 연서로21길 27-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 제2층 제202호 |
| 전용 / 건물 | 46.82㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 · 사용승인 2009.02.17 |
| 소유자 | 조재훈 (2019.02.01 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 한영 / 78,068,848원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부만 보면 현재 경매의 구조는 단순합니다. 2024.07.12 유한회사한영 근저당권이 말소기준이고, 2025.10.28 국민건강보험공단 압류와 2026.06.02 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임정민 씨는 2023.10.25 전입으로 말소기준보다 앞서 있고, 자료상 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임정민 | 202호 · 주거 | 2023.10.25 | 2023.09.14 | 미상 | 2026.08.11 | 有 | 有 | 미상 |
② 시세 비교 — 신건 최저가 자체가 최근 시세 이상
행복한집의 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 2025.12 전용 51.27㎡ 4층 240,000,000원, 이전 거래는 2022.09 전용 46.82㎡ 3층 237,000,000원입니다. 전체 실거래 평균은 238,500,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 51.27㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2022.09 | 46.82㎡ | 3 | 237,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 238,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저매각가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 102.9%입니다. 전체 평균 대비로도 103.6%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 1.3% 높은 흐름이기는 하지만, 그 최근 가격보다도 현재 최저가가 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 2. 근저당 · 유한회사한영 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 158,742,000원 |
위 배당 시나리오는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산입니다. 배당요구한 임정민 씨의 보증금이 미상이고 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아, 실제 임차인 배당액·소유자 잔여액·매수인 미배당 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울갈현우체국 북동측 인근으로, 단독·다가구·다세대주택과 근린생활시설이 섞인 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 구산역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 2009.02.17 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 202호이며, 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 정방형 평지에 가까운 토지로 북서측 약 6m 내외 포장도로와 접하며, 제2종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 행복한집은 11세대 규모이며 확인된 실거래는 2건입니다. 대단지 공동주택보다 거래 표본이 적어 개별 호수의 가격 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항이 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 임정민 씨의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 배당 후 미회수액과 매수인 승계액을 산정할 수 없습니다.
- 실질취득액으로 시세 비교. 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 102.9%입니다. 미배당 인수액이 생기면 실질취득가는 더 높아지므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 임정민 씨는 2026.08.11 배당요구를 했고 확정일자도 있습니다. 실제 배당액은 보증금과 다른 우선채권을 함께 확인해야 확정할 수 있습니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 197,600,000원, 2회 유찰 시 158,080,000원입니다. 다만 대항력 임차인의 미배당 보증금이 있으면 낙찰가가 내려가도 실질취득액의 할인폭은 줄어듭니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시나리오에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서에서 임차보증금과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 시세 이상 + 선순위 임차인 보증금 미상”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 102.9%로, 신건부터 시세보다 낮지 않습니다. 둘째, 임정민 씨는 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 확정일자와 배당요구도 있지만 보증금 액수가 미상입니다.
따라서 지금 단계에서 “인수 0원”을 전제로 최저가와 시세만 비교하는 분석은 위험합니다. 실제 배당 후 임정민 씨에게 남는 보증금이 있다면 그 금액이 매수인의 실질취득비용에 더해질 수 있습니다. 현재 가격만으로도 최근 시세 이상인 만큼, 보증금·배당 가능액·미배당 인수액을 먼저 확정한 뒤 실질취득가 기준으로 다시 판단해야 하는 물건입니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차인의 보증금 확인입니다.
