서울서부지방법원 2026타경50600. 서울 은평구 갈현동 548, (유)갈현상가 8층 801호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 이용상태는 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다. 소유자는 주식회사돈피엠이며, 2018년 갈현시장시장정비사업조합에서 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 2024년 4월 15일 하준수의 가압류 140,000,000원입니다. 이 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 그 이후 국민건강보험공단 압류·국세 압류·임차권등기· 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권은 단순히 ‘후순위라서 끝’이라고 보기보다, 매각조건에 붙은 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50600 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 8층801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 아파트(도시형생활주택원룸형) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상9층 · 제8층 제801호 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 143,716,711원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018년 신탁은 이미 말소됐고, 2019년과 2021년 국세 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 분석에서 중심이 되는 말소기준은 2024.04.15. 갑구 9번 하준수 가압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국세 압류, 한국토지주택공사 명의 임차권등기, 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차권·승계 — 보증금은 한 번만 본다
| 권리표시 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·말소 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 · 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 2025.04.30 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 조건부 말소 |
한국토지주택공사는 보증기관으로 표시되어 있어 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명으로 보고 보증금 140,000,000원은 한 번만 반영합니다. 임차권등기 내용에는 임대차계약일 2023.03.15, 확정일자 2023.03.16, 주민등록일자·점유개시일자 2023.04.19가 적혀 있지만, 임차인별 대항력 판정값은 확정되지 않아 대항력 가능·미상으로 둡니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 7.8% 높은 신건
유호루하스 동일·유사 면적 실거래 12건의 전체 평균은 112,000,000원이지만, 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 108,571,428원, 최신 거래는 2026년 3월 120,000,000원입니다. 최근 12개월과 그 이전을 비교한 추세는 -7.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.1㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2024.12 | 16.77㎡ | 5 | 114,000,000원 |
| 2024.11 | 16.77㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2024.06 | 16.77㎡ | 5 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 16.77㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.11 | 16.77㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 117,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.8%입니다. 전체 실거래 평균 112,000,000원과 비교해도 최저가 비율이 104.5%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다 낮기는 하지만, 하락 추세와 최근 평균을 우선하면 신건 가격에 별도의 시세 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 하준수 | 140,000,000원 | 114,562,000원 |
| 3. 갑구 14번 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 143,716,711원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 283,716,711원 중 예상 채권자 배당액은 114,562,000원, 미배당 부족액은 169,154,711원입니다. 이 부족액은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 포기·말소 조건을 반영해 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 유찰 뒤 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 117,000,000원 | 114,562,000원 | 169,154,711원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 93,600,000원 | 91,515,200원 | 192,201,511원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,880,000원 | 73,132,160원 | 210,584,551원 | 0원* |
동일한 포기·말소 조건이 유지된다는 시나리오에서는 매수인 인수액이 각 회차 모두 0원으로 표시됩니다. 따라서 이 물건은 대항력 보증금 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 140,000,000원에 고정되는 일반적인 인수형이 아니라, 포기·말소 조건으로 인수가 해소되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 갈현1동 주민센터 동측 인근. 아파트·단독주택·다세대주택·주상용건물·공원·공공시설·교육시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능. 주위에 노선버스정류장과 지하철 3·6호선 연신내역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이나 감정평가 현황은 아파트(도시형생활주택원룸형)입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 주차장·승강기·소화전·화재탐지·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측·남측·동측으로 갈현로 및 통일로87길과 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 1,531.7㎡, 공시지가 7,047,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 확인. 인수 0원 판단은 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
- 보증기관 관계 대조. 등기상 한국토지주택공사, 매각조건상 서울보증보험 주식회사의 역할이 각각 표시되어 있으므로 승계관계를 원문에서 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 현재 117,000,000원은 최근 12개월 평균 108,571,428원의 107.8%입니다. 전체 평균만 보고 저평가로 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 이전 거래 추세가 -7.0%이므로 최근 평균과 최신 거래를 함께 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정 이용상태인 아파트(도시형생활주택원룸형)가 함께 존재하므로 공부와 실제 이용상태를 대조하세요.
- 환금성. 경매 통계상 평균 유찰 10.5회·낙찰률 0.0%이므로 신건 가격에서의 경쟁력은 보수적으로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 신건 가격이 더 문제다
이 사건의 권리분석은 보증금 140,000,000원이라는 숫자만 보면 부담스러워 보이지만, 매각조건에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있어 매수인 인수액은 0원*, 실질취득은 현재 최저가와 같은 117,000,000원으로 봅니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 12개월 실거래 평균이 108,571,428원이고 현재 실질취득은 그 107.8%, 거래 추세도 -7.0%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다 낮다는 사실만으로 신건이 싸다고 볼 수 없습니다. 여기에 평균 유찰 10.5회·낙찰률 0.0%라는 경매 환금성 지표까지 겹칩니다. 결론은 “조건부 인수 위험은 해소되지만, 신건 가격 메리트는 부족하다.”입니다.
