서울서부지방법원 2026타경50641. 등기상 물건은 서울 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 6층 626호이며 사건 용도는 근린시설입니다. 다만 감정평가상 현황은 아파트(도시형생활주택/원룸형)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사돈피엠이고, 2022.12.29. 은평구 압류가 말소기준권리로 선언돼 있습니다. 그 뒤의 압류와 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 등기된 140,000,000원 임차보증금입니다. 전입신고 2022.03.10., 점유개시 2022.03.09., 확정일자 2022.02.09.로 말소기준권리보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 신건 120,000,000원 가정 배당표만 보면 집행비용 2,480,000원 차감 후 117,520,000원이 우선배당되고 22,480,000원이 남습니다. 그러나 명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 서울보증보험 주식회사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 적혀 있어, 이 임차권에 한한 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 갈현동 548 (유)갈현상가 6층626호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정상 아파트(도시형생활주택/원룸형)(침실/거실, 주방, 욕실, 현관 등) |
| 면적 / 층 | 16.768㎡ · 지하 4층, 지상 9층 건물 내 6층 626호 |
| 소유자 | 주식회사돈피엠 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 160,206,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 사용승인일 | 2018.01.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약 조건이 핵심
말소기준권리는 2022.12.29. 은평구 압류입니다. 임차권은 등기일 자체는 2024.03.22.이지만 전입신고 2022.03.10., 점유개시 2022.03.09.로 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만 이 사건은 명세서의 포기·말소 확약이 있어 해당 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
② 임차권·보증기관 신고 — 실제 임차인 합산 주의
기재된 신고는 한국토지주택공사 명의의 임차권으로, 보증기관 성격으로 표시돼 있습니다. 따라서 보증금 140,000,000원을 별도 실제 임차인 보증금과 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 자료에서 실제 임차인으로 별도 합산할 대상은 0명이며, 보증기관 관련 임차권 신고가 1건입니다.
| 명의 | 범위 | 보증금 | 기준일 | 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 전입 2022.03.10 · 확정 2022.02.09 | 대항력 有 우선변제 有 | 보증기관 신고 |
③ 시세 비교 — 최근 평균 108,571,428원, 신건은 110.5%
비교 대상은 유호루하스, 대상 면적 16.768㎡와 면적이 매칭된 거래입니다. 전체 12건 평균은 112,000,000원이지만 가격 판단은 최근 12개월 평균 108,571,428원, 최신 거래 120,000,000원, 최근 추세 -7.0%를 우선해야 합니다. 신건 실질취득 120,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%이므로 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 16.77㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.08 | 16.77㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.07 | 17.1㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2025.05 | 16.77㎡ | 5 | 108,000,000원 |
| 2025.04 | 17.1㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 108,571,428원 |
최신 거래 120,000,000원과 신건 실질취득 120,000,000원은 같지만, 최근 12개월 평균보다 높은 데다 최근 거래군이 이전 거래군 대비 -7.0% 흐름입니다. 전체 평균 112,000,000원만 놓고 판단해 가격 가점을 줄 상황도 아닙니다. 특히 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 10.5회, 낙찰률은 0.0%로 나타나 환금성과 경매 수요를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 117,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 160,206,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식만 보면 임차보증금 미배당액은 22,480,000원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차권에 대한 매수인 실질 부담은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순서와 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 압류·공매 병행 리스크
등기에는 은평구 압류와 국세 압류, 국민건강보험공단 압류가 남아 있습니다. 특히 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위로 차감될 수 있어 배당표의 후순위 금액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈현1동주민센터 동측 인근으로 주상복합건물, 도시형생활주택, 다세대주택, 소형아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 및 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 3호선·6호선· GTX-A 연신내역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2018.01.25., 도시가스 개별난방·승강기·소화전· 화재탐지·스프링클러·지하 자주식 주차설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 유호루하스 129세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 10.5회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
- 22,480,000원 구분. 배당표상 룰 금액과 확약 반영 실질 인수액 0원을 혼동하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 112,000,000원보다 최근 12개월 평균 108,571,428원과 최근 추세 -7.0%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 공매 진행 확인. 2026.08.06. 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 합니다.
- 용도·현황 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정상 아파트(도시형생활주택/원룸형)로 이용 중이므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 조건 확인이 더 중요하다
이 사건은 선순위 임차권만 보면 부담이 커 보입니다. 신건 배당 기준 미배당 보증금이 22,480,000원이기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 그대로 반영하면 그 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 최저가와 같은 120,000,000원입니다.
그럼에도 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 120,000,000원은 최근 12개월 평균 108,571,428원의 110.5%이고 최신 거래와 같은 수준이며, 최근 거래 추세는 -7.0%입니다. 여기에 평균 유찰 10.5회, 낙찰률 0.0%, 공매공고와 세금 압류까지 겹칩니다. 결론은 확약으로 권리 부담은 크게 낮아졌지만, 신건 가격과 환금성에는 충분한 할인 여지가 필요하다입니다.
