의정부지방법원 2025타경1647. 경기도 고양시 덕양구 동산동 58-20의 다가구주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 토지는 건물의 대지 및 주차장으로 이용됩니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.
현재 최저가는 감정가의 70%인 1,141,740,000원이지만, 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 가격을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 이 사건은 말소기준일 이전 전입자가 다수이고, 그중 5명의 보증금이 특정되지 않은 점이 가격보다 먼저 해결돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경1647 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 58-20 · 경기도 고양시 덕양구 고양대로1916번길 73-4 |
| 물건종류 / 이용 | 다가구주택 + 토지 · 공부상 단독주택(다가구주택) · 철근콘크리트구조 평지붕 3층 |
| 소유자 | 유미화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,631,057,420원 / 1,141,740,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 178,588,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지는 건물의 대지 및 주차장으로 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기보다 ‘선행 전입’이 핵심
제시된 말소기준은 2024.08.28 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 국세 압류, 최철우 임차권등기, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 실제 임차인 6명 모두 전입일이 2024.08.28보다 앞서 있어, 각 임차인의 보증금·점유·배당 여부를 함께 봐야 합니다.
② 임차인·승계 현황 — 실제 임차인 6명, 보증금 미상 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤금옥 | 101호 | 2024.04.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 박혜영 | 201호 | 2023.11.24 | 2024.04.26 | 미상 | 대항력 우선변제 |
| 최금순 | 202호 | 2019.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 미상 |
| 황춘섭 | 302호 | 2015.11.04 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
| 최철우 | 부동산 3층 중 별지도면 | 2022.10.06 | 2022.08.10 | 200,000,000원 | 대항력 우선변제 |
| 도시공사 | 해당 없음 | 2023.11.24 | 2023.10.30 | 0원 표기 · 미상 | 대항력 우선변제 |
| 보증공사 | 윤금옥 보증금 승계 | 2022.10.06 | 2022.08.10 | 0원 | 보증기관 승계 중복 합산 금지 |
보증공사는 실제 임차인으로 별도 집계하지 않습니다. 윤금옥 보증금에 관한 대위·승계 신고이므로 별도의 보증금으로 더하면 중복 계산입니다. 따라서 이 사건은 실제 임차인 6명이며, 보증기관 승계 신고 1건이 별도로 존재합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
현재 회차는 1회 유찰된 상태로, 감정가 1,631,057,420원의 70%인 1,141,740,000원이 최저매각가입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 799,218,000원, 3회 유찰 559,452,600원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 산정표상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,141,740,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 799,218,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 559,452,600원 | 0원 |
하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 1,141,740,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자는 감정가와의 비교일 뿐, 시장가격 대비 할인율이 아닙니다. 여기에 미상 임차보증금까지 남아 있어 실질취득가는 최저가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,141,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,817,400원 |
| 1. 임차인 최철우 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 927,922,600원 |
이 산정표에서는 최철우 보증금 200,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 보증금이 미상인 다른 실제 임차인 5명의 금액도 배당 항목에 들어가 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물입니다.
- 입지. 고양시 덕양구 동산동 ‘창릉동사거리’ 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(동산취락), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(서오릉), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 매각 범위. 토지는 건물의 대지 및 주차장으로 이용되며 일괄매각, 제시외 건물 포함 조건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 5건 우선 확인. 윤금옥·박혜영·최금순·황춘섭·도시공사의 실제 보증금 액수를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최금순 배당 여부 확인. 전입 2019.12.26으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 확정되지 않아 인수 위험 판단의 핵심입니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증공사는 윤금옥 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 최철우 200,000,000원. 현재 산정표에서는 전액 우선변제되지만 실제 배당표와 세금·최우선변제 반영 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 감정가 70%를 시세 할인으로 해석하지 말 것. 최근 실거래 비교값이 없어 가격 메리트는 별도로 검증해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 다가구주택, 제시외 건물의 실제 현황과 경계를 입찰 전 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 “미상 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 1,631,057,420원에서 한 번 유찰돼 최저가가 1,141,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 실거래 비교 근거가 없으므로 이를 시세보다 싸다고 평가할 수 없고, 실제 임차인 6명 가운데 5명의 보증금이 아직 특정되지 않았습니다.
확인된 최철우 보증금 200,000,000원은 현재 배당 시나리오상 전액 배당되지만, 다른 임차인의 미배당 보증금이 생기면 매수인의 실질취득가는 낙찰가보다 높아질 수 있습니다. 보증공사 승계 신고를 중복 계산하지 않는 것까지 포함해, 이 사건의 결론은 명확합니다. 가격 할인보다 임차보증금 확정이 선행돼야 하는 사건입니다.
