광주지방법원 2024타경81211. 광주 북구 동림동 150-1 토지와 건물을 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사무실 등으로 이용 중이고, 토지는 1,251.0㎡의 업무용 대지입니다. 말소기준권리는 2022.07.01 주식회사광주은행 근저당권 1,056,000,000원이며, 그 이후의 광주은행 추가 근저당권, 유한회사대양에이엠씨 근저당권, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 후순위 등기가 아닙니다. 현황조사에는 주식회사 태우이엠씨, 김용균이 2015.08.28 전입한 것으로 조사돼 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 확정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 실제 승계금액 역시 현재 수치로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81211 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 150-1 · 광주광역시 북구 북문대로249번길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 사무실 등 |
| 토지 | 대 · 1,251.0㎡ · 업무용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 기타지붕 단층 및 2층 · 판넬 외벽 · 새시창호 |
| 소유자 | 주식회사유은씨엔디 |
| 감정가 / 최저가 | 2,141,970,000원 / 767,684,000원 |
| 유찰 | 4회 |
| 청구금액 | 946,726,672원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 볼 선순위 점유
등기부상 과거 대한저축은행 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2022.07.01 광주은행 근저당권입니다. 이후 설정된 광주은행 근저당권 480,000,000원과 유한회사대양에이엠씨 근저당권 3,600,000,000원, 경매개시결정 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 후순위 정리는 명확하지만, 2015.08.28 전입 점유가 말소기준보다 앞선다는 사실은 별도로 확인해야 합니다.
② 점유·임차 관계 — 실제 확인 대상 5건
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태우이엠씨, 김용균 | 2015.08.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
| 주식회사 유플로라, 강유은 | 2022.07.27 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 후순위 |
| 유한회사 유은산업개발, 강유은 | 2023.01.27 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 후순위 |
| 유한회사 내일도, 김병주 | 2023.05.12 | 미상 | 말소기준 이후 | 미상 | 후순위 |
| 참다운사람들(민플라워), 강홍주 · 2동 | 2023.08.09 | 50,000,000원 | 말소기준 이후 | 미상 | 후순위 |
③ 가격·유찰 흐름 — 767,684,000원만 보고 ‘저렴’하다고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 767,684,000원이고 4회 유찰된 상태입니다. 감정가 2,141,970,000원에서 크게 내려왔지만, 이 사건에는 동일 용도 실거래 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만을 근거로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 선순위 점유자의 인수금액이 미상이고 법정지상권 성립 가능성까지 있어, 실제 취득부담은 낙찰가 하나만으로 결정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 767,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,076,840원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,056,000,000원 | 757,607,160원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 유한회사대양에이엠씨 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 5,136,000,000원 대비 현재 가정 매각가에서는 채권자 예상배당이 757,607,160원이고 미배당은 4,378,392,840원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액 표기는 0원이지만, 선순위 점유자의 보증금 자체가 미상인 만큼 점유관계에 따른 실제 승계 위험까지 0원이라고 단정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 법정지상권·매각제외 — 이 사건의 두 번째 핵심
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 ‘유일가든아파트’ 북측 인근. 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 사무실 등으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다. 경량철골구조 단층 및 2층 건물입니다.
- 토지. 대 1,251.0㎡, 업무용, 평지·부정형이며 공시지가는 695,100원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역이며 광로2류와 교통광장에 접합니다.
- 환금성. 표준화된 공동주택이 아닌 토지·경량철골 사무실형 물건이고, 법정지상권 가능성·매각제외·경계 확인 이슈가 함께 있어 권리와 현황을 이해할 수 있는 매수자 중심의 시장이 될 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 확인. 주식회사 태우이엠씨, 김용균의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 범위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각 제외 미등기 건물의 소유자와 토지·건물 권리변동을 대조해 실제 성립 여부와 토지사용 관계를 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 제시외 건물 중 포함·제외 범위, 목록2-3, 이동 가능한 컨테이너 2동을 현장에서 정확히 구분해야 합니다.
- 경계 복원측량. 인접토지와 지적경계가 불분명하므로 지적경계 복원측량 필요성을 비용·활용계획에 반영해야 합니다.
- 가격 판단. 767,684,000원은 4회 유찰된 최저가이지만 실거래 비교값이 없고 인수금액도 미상입니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 배당표 해석. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원으로 계산됐지만, 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 실제 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “최저가 36%”보다 먼저 볼 것이 많다
이 사건은 감정가 2,141,970,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 767,684,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자만으로는 투자매력을 설명할 수 없습니다. 2015.08.28 전입한 선순위 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수 가능액을 확정할 수 없고, 매각 제외 미등기 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성도 명시돼 있습니다. 여기에 목록2-3 매각제외, 이동 가능한 컨테이너 2동, 지적경계 복원측량 문제까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 판단 순서는 최저가 → 수익성이 아니라 점유관계 확인 → 법정지상권 검토 → 매각범위·경계 확정 → 실제 취득부담 산정입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리와 현황이 정리되기 전까지는 할인율보다 불확실성의 크기가 더 중요한 사건입니다.
