광주지방법원 2024타경81211. 광주광역시 북구 동림동 150-1의 토지와 사무실 등으로 이용 중인 건물이 포함된 사건입니다. 토지면적은 1,251.0㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다. 현 소유자는 주식회사유은씨엔디로 2022.07.01 소유권을 이전받았고, 같은 날 주식회사광주은행 채권최고액 1,056,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 을구 6번 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 광주은행 추가 근저당·대양에이엠씨 근저당· 임의경매개시결정·국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 “등기 깨끗한 저가 물건”으로 보면 안 됩니다. 현황조사상 실제 임차인·점유 관련 신고는 5건이고, 이 중 주식회사 태우이엠씨, 김용균의 전입일은 2015.08.28로 말소기준일 2022.07.01보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 인수 0원과 별개로 실제 매수인 인수금은 원본 확인 전 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81211 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 150-1 · 광주광역시 북구 북문대로249번길 30 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호(가),(나) 사무실 등으로 이용중 |
| 토지 | 1,251.0㎡ · 대 · 업무용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 단층 건물 · 경량철골구조 기타지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 주식회사유은씨엔디 · 2022.07.01 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 2,141,970,000원 / 767,684,000원 · 4회 유찰 |
| 신청채권액 | 946,726,672원 |
| 경매개시 채권자 | 유아이제삼십칠차유동화전문 유한회사 (양도 전 : 주식회사 광주은행) |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록2-3 매각제외 · 이동 가능한 컨테이너 2동 매각제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.07.01 을구 6번 주식회사광주은행 근저당권 1,056,000,000원입니다. 같은 날 접수된 을구 7번 광주은행 근저당권 480,000,000원, 2022.09.07 유한회사대양에이엠씨 근저당권 3,600,000,000원, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.11.05 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 실제 임차인 5명, 선순위 1건은 확정 금지
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 태우이엠씨, 김용균 | 알수없음 | 2015.08.28 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 유플로라, 강유은 | 알수없음 | 2022.07.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 내일도, 김병주 | 알수없음 | 2023.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 참다운사람들(민플라워), 강홍주 | 2동 | 2023.08.09 | 50,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 유은산업개발, 강유은 | 알수없음 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
나머지 4건은 전입일이 2022.07.01 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 이 가운데 참다운사람들(민플라워), 강홍주의 2동 보증금은 50,000,000원으로 조사돼 있으나, 전입일은 2023.08.09로 말소기준보다 뒤입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유 신고는 5건 그대로 봅니다.
③ 가격 판단 — 4회 유찰이어도 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 767,684,000원이고, 시나리오상 4회 유찰·감정가 36% 구간입니다. 감정가 2,141,970,000원과의 격차만 보면 숫자가 크게 낮아졌지만, 이 사건은 사무실 등 업무용으로 이용되는 기타 + 토지 물건이고 선순위 점유 보증금이 미상이며 법정지상권 성립 여지도 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 예상배당 | 미배당 | 배당모델상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 36% | 767,684,000원 | 5,136,000,000원 | 757,607,160원 | 4,378,392,840원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 29% | 614,147,200원 | 5,136,000,000원 | 605,605,728원 | 4,530,394,272원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 491,317,760원 | 5,136,000,000원 | 484,004,582원 | 4,651,995,418원 | 0원 |
배당모델의 인수 0원은 등기상 채권관계를 기준으로 한 값입니다. 2015.08.28 전입 점유자의 보증금과 확정일자가 미상인 점은 별도로 확인해야 하므로, 이 표만으로 매수인의 최종 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 767,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,076,840원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,056,000,000원 | 757,607,160원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 유한회사대양에이엠씨 | 3,600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 5,136,000,000원 가운데 757,607,160원이 채권자 배당으로 계산되고, 미배당은 4,378,392,840원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 점유자의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당과 인수 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 법정지상권·매각범위 — 이 사건의 두 번째 핵심
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 일련번호(가),(나)는 사무실 등으로 이용 중이며 관리상태는 보통입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 소재 유일가든아파트 북측 인근으로, 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,251.0㎡의 대지로 업무용, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 695,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역에 해당하고 광로2류 및 교통광장에 접합니다.
- 건물. 일련번호(가)는 경량철골구조 기타지붕 단층, 일련번호(나)는 경량철골구조 기타지붕 2층 건물입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2015.08.28 점유 원본 확인. 주식회사 태우이엠씨, 김용균의 실제 점유 부분·보증금·임대차계약·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
- 실질취득액부터 계산. 배당모델상 인수는 0원이지만 선순위 점유 보증금이 미상이므로 낙찰가 767,684,000원만을 총취득비용으로 보면 안 됩니다.
- 법정지상권 조사. 매각 대상이 아닌 미등기 건물의 소유자, 건축 시점, 토지와 건물의 소유관계 및 법정지상권 성립 요건을 확인해야 합니다.
- 매각범위 특정. 제시외 건물 포함 범위와 목록2-3 제외 범위, 컨테이너 2동의 위치를 현장에서 특정해야 합니다.
- 경계 복원측량. 인접토지와 지적경계가 불분명하므로 지적경계 복원측량 필요성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유찰률만 보지 않기. 4회 유찰·감정가 36%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 업무용 부동산의 실제 거래가치와 점유·법정지상권 영향을 함께 검토해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 배당표이므로 실제 배당 순위와 금액은 원본을 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “4회 유찰 = 안전한 할인”이 아니다
이 사건의 등기부만 보면 말소기준은 명확합니다. 2022.07.01 광주은행 근저당 이후의 담보권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다.
2015.08.28 전입한 선순위 점유자의 보증금과 확정일자가 미상이고, 매각물건명세서에는 매각 대상이 아닌 미등기 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 적혀 있습니다. 여기에 목록2-3 매각제외, 컨테이너 2동 매각제외, 인접토지 경계 불분명에 따른 복원측량 문제까지 겹칩니다. 따라서 최저가 767,684,000원은 출발점일 뿐, 실질취득액이나 가격 메리트를 확정하는 숫자가 아닙니다. 점유 보증금과 법정지상권을 확인하기 전에는 가격보다 권리·현황 확인이 우선인 사건입니다.
