인천지방법원 2025타경510497. 인천 남동구 논현동 푸르지오시티 24층 2406호, 49.86㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 소유자는 정현우이며, 2016년 정해석 명의로 160,000,000원에 취득한 뒤 2017년 개명으로 정현우로 표시가 변경됐습니다. 현재 등기에서 경매의 핵심은 근저당이 아니라 2025.07.04. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 임차인 이민석의 전입·점유가 존재하므로 임차권은 매각으로 자동 정리되는 후순위 권리와 다르게 봐야 합니다.
이민석은 2022.04.17. 임대차계약을 체결하고 2022.04.18. 확정일자를 받았으며, 2022.05.30. 주민등록과 점유를 시작했습니다. 2024.07.08.에는 임차보증금 162,750,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 전입일이 말소기준이 되는 2025.07.04. 강제경매개시결정보다 빠르므로 대항력 있음으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경510497 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현동 650-1 푸르지오시티 24층 2406호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 청능대로 596 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제24층 제2406호 49.86㎡ 전부 · 30층 건물 내 24층 |
| 사용승인 | 2010.06.04. |
| 소유자 | 정현우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 162,750,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
과거 인주새마을금고 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐고, 박범수의 165,000,000원 주택임차권도 2020.12.09. 말소됐습니다. 현재 경매에서 직접 문제가 되는 권리는 이민석의 162,750,000원 주택임차권입니다. 2025.09.09. 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이민석 | 제24층 제2406호 49.86㎡ 전부 | 162,750,000원 | 2022.05.30. | 2022.04.18. | 대항력 有 우선변제 有 승계 중복 없음 |
임차인은 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 가정 매각가 147,000,000원에서 집행비용 2,858,000원을 제외한 144,142,000원이 임차인에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 보증금 162,750,000원 중 남는 18,608,000원은 매수인 인수 예상액입니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 배당되지 못하는 임차보증금이 커져 매수인 인수액이 증가합니다. 따라서 낙찰가만 하락하고 총 부담은 보증금 수준 부근에서 유지되는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 147,000,000원 | 18,608,000원 | 165,608,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 117,600,000원 | 47,596,400원 | 165,196,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 94,080,000원 | 70,763,440원 | 164,843,440원 |
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 이민석 보증금 | 162,750,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 162,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 중 18,608,000원이 배당되지 않아 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사에는 배당액 0원, 소유자 잔여도 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소재 인천논현역 동측 인근으로, 주상복합·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 인천논현역이 있어 대중교통사정은 우수한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2010.06.04. 사용승인된 철골철근콘크리트구조 30층 건물 내 24층입니다.
- 도로. 북측 왕복8차선, 서측 왕복6차선 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역(논현2)이며 과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 147,000,000원 낙찰가에 예상 인수액 18,608,000원을 합한 165,608,000원을 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 165,196,400원, 2회 유찰 시 164,843,440원으로 낙찰가 하락만큼 총 부담이 내려가지 않습니다.
- 임차권 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 확인. 제공 내용에는 임차권 말소동의는 있으나 대항력 포기가 명시돼 있지 않으므로, 인수 0원으로 전제해서는 안 됩니다.
- 임차인 배당·명도 연계 확인. 배당액과 잔존 보증금, 임차권등기 말소 및 인도 조건을 서로 연결해서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총 부담은 거의 그대로”
이 사건의 핵심은 감정가 147,000,000원이 아닙니다. 그보다 큰 162,750,000원의 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차에서는 18,608,000원 인수가 예상되어 실질취득이 165,608,000원이고, 유찰 시에도 인수액이 커지면서 실질취득은 165,196,400원, 164,843,440원으로 거의 고정됩니다. 따라서 최저가 하락을 가격 메리트로 해석하기 어려운 구조입니다.
주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 제공 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 그래서 이 리포트에서는 확약만으로 인수액을 0원 처리하지 않고, 배당표에 나타난 18,608,000원의 현재 인수 위험을 그대로 반영합니다. 결론은 명확합니다. 낙찰가가 아니라 임차보증금과 확약서의 법적 효과가 승부처인 오피스텔입니다.
