인천지방법원 2025타경511020. 부평동 리마즈 3층 303호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 등기부만 보고 “을구 임차권이 말소기준 이후니까 소멸한다”고 끝내면 안 됩니다. 임차권등기 자체는 2023.08.24이지만, 임선영의 주민등록·점유 개시일은 2021.07.23, 확정일자는 2021.05.26입니다. 말소기준인 2023.04.18 국세 압류보다 앞서므로 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
현재 최저가 175,000,000원에서 집행비용 3,250,000원을 먼저 빼고 임차인에게 171,750,000원을 배당하면 보증금 207,000,000원 중 35,250,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지고, 낙찰가 175,000,000원과 합친 룰상 총부담은 210,250,000원입니다. 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 총부담은 약 2.1억원 수준에 머무는 대항력 인수형의 전형적인 모습입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511020 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 396-2 리마즈 3층 303호 · 도로명 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 제3층 제303호 56.34㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 14층 건물 내 3층 · 사용승인일 2016.07.18 |
| 소유자 | 김지연 (2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 207,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 207,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
2016년 농협은행 근저당 168,000,000원이 있었지만 2021.07.23 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 근저당이 아니라 2023.04.18 갑구 4번 국 압류입니다. 문제는 임차인 임선영이 그보다 훨씬 전인 2021.07.23 전입·점유를 갖췄다는 점입니다. 2023.08.24의 임차권등기 날짜만 보면 후순위처럼 보이지만, 대항력 판단의 핵심 날짜는 2021.07.23입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 임선영 제3층 제303호 56.34㎡ 전부 | 2021.07.23 확정일자 2021.05.26 | 207,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
임선영은 보증기관의 중복 신고로 잡힌 사람이 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 낙찰자에게 이어질 수 있습니다.
③ 대항력 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 약 2.1억
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 175,000,000원 | 35,250,000원 | 210,250,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 140,000,000원 | 69,760,000원 | 209,760,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 112,000,000원 | 97,368,000원 | 209,368,000원 |
이 표가 이 물건의 핵심입니다. 확약이 없다는 가정에서는 최저가가 175,000,000원 → 140,000,000원 → 112,000,000원으로 내려가도 인수액이 35,250,000원 → 69,760,000원 → 97,368,000원으로 커집니다. 그래서 총부담은 계속 약 209,000,000~210,000,000원에 머뭅니다. 단순히 “유찰돼서 싸졌다”고 보면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 임선영 보증금 | 207,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 207,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 35,250,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건의 실제 세액과 당해세 해당 여부에 따라 배당 순서·금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근으로, 업무시설·아파트·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 3층이며, 사용승인일은 2016.07.18입니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 동측 약 8미터 내외 아스팔트포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 정확히 을구 3번 임차권과 임선영 보증금 잔액에 적용되는지 확인하세요.
- 말소 이행 조건. 매각 후 어떤 절차와 시점에 임차권등기가 말소되는지, 별도 조건이나 제출서류가 있는지 확인하세요.
- 확약 불이행 시 숫자. 현재 회차의 룰상 미배당 인수는 35,250,000원, 총부담은 210,250,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 확약이 없다면 1회 유찰 때 총부담 209,760,000원, 2회 유찰 때 209,368,000원으로 낙찰가 하락 효과가 대부분 인수액 증가로 상쇄됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 실제 금액과 당해세 여부를 확인해야 최종 배당·인수 판단이 완성됩니다.
- 가격 판단 유보. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 175,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본과 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 물건은 ‘175,000,000원짜리’인지 ‘약 210,000,000원짜리’인지부터 확인해야 한다
권리구조만 놓고 보면 임선영의 보증금 207,000,000원이 감정가·최저가 175,000,000원보다 큽니다. 대항력도 있어, 확약이 없다면 신건에서 미배당 35,250,000원이 남고 매수인의 룰상 총부담은 210,250,000원입니다. 유찰돼도 총부담이 약 2.1억원으로 유지되는 구조라 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적 변수가 있습니다. 해당 확약이 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득은 175,000,000원*으로 내려옵니다. 따라서 결론은 명확합니다. 확약서가 확인되면 권리위험은 크게 낮아지고, 확인되지 않으면 35,250,000원 인수형으로 다시 계산해야 합니다. 최근 실거래 자료는 없으므로 그 다음 단계인 가격 메리트 판단은 별도로 확인해야 합니다.
