광주지방법원 2024타경84142. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움2차 제2층 제221호의 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설이고 현황은 공실입니다. 감정가 258,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 73,975,000원, 감정가의 29% 수준입니다.
권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2015.09.01. 설정된 광주신우신용협동조합 근저당권 227,500,000원이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2018년 나주시 압류는 2019.01.03. 해제로 이미 말소됐습니다. 현재 회차 배당 시 근저당권에 미배당이 발생하지만 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84142 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야3길 8, 제2층 제221호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움2차) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 용도 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 제2층 제221호 |
| 소유자 | 배선희 · 2018.11.14. 소유권이전 · 거래가액 260,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 73,975,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 154,024,611원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2015.09.01. 광주신우신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 227,500,000원이며 채무자는 배선희입니다. 2024.10.18. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 나주시 압류는 2018.05.15. 등기됐으나 2019.01.03. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 가격 — 5회 유찰의 숫자보다 환금성이 중요
현재 최저매각가 73,975,000원은 감정가 258,000,000원의 29% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 6회 유찰 시 59,180,000원, 7회 유찰 시 47,344,000원입니다. 하지만 이 물건은 주거용이 아니라 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 결론내리는 것은 위험합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 73,975,000원 | 72,243,450원 | 155,256,550원 |
| 6회 유찰 시 | 59,180,000원 | 57,714,760원 | 169,785,240원 |
| 7회 유찰 시 | 47,344,000원 | 46,091,808원 | 181,408,192원 |
③ 예상배당표 (매각가 73,975,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,731,550원 |
| 1. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 227,500,000원 | 72,243,450원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 227,500,000원 중 72,243,450원이 배당되고 155,256,550원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린생활시설 용도이며 현황은 공실입니다. 주거용이 아닌 상업용 부동산으로 접근해야 합니다.
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 북측 인근, 공동주택·상업용 및 업무용빌딩·공공기관 등이 형성된 혁신도시 내 상업업무지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 혁신도시 내 간선도로변에 위치하며 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 왕복4차선 규모 아스팔트포장도로에 접하고 단지 주출입로가 개설되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 공시지가 2,018,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 12층 건물이며 일반적인 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·스프링클러·소화전설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공실 재확인. 명세서와 감정평가상 공실이지만, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
- 환금성 점검. 5회 유찰된 근린시설이므로 향후 매도 시 매수층과 거래기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현황이 공실이므로 실제 임대 가능 여부와 임대조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 근저당 미배당과 인수 구분. 현재 가정상 155,256,550원이 미배당이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리·점유비용. 공실 상가의 관리비와 점유 상태를 관리주체 및 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 공실 근린시설의 출구를 본다”
권리 측면에서는 말소기준 근저당 이후 경매개시결정이 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원이라 구조가 단순합니다. 반면 가격 측면에서는 감정가 258,000,000원에서 5회 유찰돼 73,975,000원까지 내려왔다는 숫자 자체보다, 왜 이 근린시설이 반복해서 유찰됐는지를 확인하는 것이 중요합니다. 현황은 공실이고 용도는 근린생활시설입니다. 따라서 권리 안전성만으로 높은 점수를 주기보다, 실제 임대수요·공실 지속 가능성·향후 매도 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다. 권리는 단순, 출구전략은 보수적으로.
