광주지방법원 2024타경84142. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움2차 제2층 제221호로, 감정평가상 근린생활시설 용도이면서 현황 공실입니다. 현재 소유자는 배선희이고, 2018년 11월 14일 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015년 9월 1일 설정된 광주신우신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 227,500,000원입니다.
등기부상 나주시 압류가 한 차례 있었지만 2019년 1월 3일 해제로 이미 말소됐고, 이후 2024년 10월 18일 광주신우신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차의 배당 추정상 근저당권자는 매각대금에서 57,714,760원만 배당받고 169,785,240원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84142 · 임의경매 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야3길 8, 제2층 제221호 (빛가람동, 중흥에스-클래스메가티움2차) |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 12층 건물 중 제2층 제221호 · 현황 공실 |
| 소유자 | 배선희 (2018.11.14. 거래가액 260,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 59,180,000원 (6회 유찰 · 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주신우신용협동조합 / 154,024,611원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수권리 없음
말소기준은 2015.09.01. 광주신우신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2018년 나주시 압류는 2019년에 이미 말소됐습니다. 현재 배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 22.94%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 59,180,000원으로 감정가 258,000,000원의 22.94%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 중요합니다. 특히 이 물건은 주거용이 아니라 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치는 별개의 문제로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 59,180,000원 | 22.94% | 169,785,240원 |
| 7회 유찰 시 | 47,344,000원 | 18.35% | 181,408,192원 |
| 8회 유찰 시 | 37,875,200원 | 14.68% | 190,706,554원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 내려가지만 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수금으로 전환되지 않습니다. 따라서 권리상 실질취득액은 현재 회차 기준 59,180,000원입니다. 반면 근린시설의 실제 적정가격과 환금성은 별도로 검증해야 하며, 감정가 대비 할인율만을 가격 메리트로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,180,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,465,240원 |
| 1. 근저당 · 광주신우신용협동조합 | 227,500,000원 | 57,714,760원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 59,180,000원에서는 집행비용 1,465,240원을 제외한 57,714,760원이 근저당권자에게 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 대비 169,785,240원이 미배당으로 남지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 북측 인근으로, 주변은 공동주택·상업용 및 업무용빌딩·공공기관 등이 형성된 혁신도시 내 상업업무지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 혁신도시 내 간선도로변에 위치하고, 동측으로 왕복 4차선 규모의 아스팔트 포장도로와 접하며 단지 주출입로가 개설돼 있습니다.
- 용도. 근린생활시설 용도이나 현황 공실입니다. 건물은 철근콘크리트조 12층 건물이며 대상 호실은 제2층 제221호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다. 공시지가는 2,018,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 6회 유찰됐습니다. 근린시설·공실이라는 사용상태를 감안해 실제 임대수요와 재매각 수요를 가격 결정의 핵심 변수로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 매각물건명세서에는 공실로 기재돼 있지만 감정평가 당시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상으로 기록돼 있습니다. 입찰 직전 현황을 다시 확인하세요.
- 상가 임대수익 점검. 공실 근린시설이므로 예상 임대료, 보증금, 관리비, 공실기간을 실제 현장 기준으로 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 감정가 대비 22.94%라는 할인율 자체보다 반복 유찰의 원인이 가격·위치·호실 조건·수요 중 어디에 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 169,785,240원은 매수인이 부담하는 인수액이 아닙니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 공실 기간이 길었다면 체납 관리비가 있을 수 있고, 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘공실 근린시설의 시장성’이 승부처
이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고 배당 추정상 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 구조는 단순합니다. 하지만 물건은 주거용이 아니라 공실 근린생활시설이고, 이미 6회 유찰돼 최저가가 감정가의 22.94%까지 내려왔습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘얼마나 많이 할인됐는가’보다 왜 그 가격까지 유찰됐는가입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 59,180,000원이지만, 임대수익·공실기간·상가 수요와 재매각 가능성을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
