인천지방법원 2025타경511610. 남동구 남촌동 351-4, 3층 301호의 전용 35.74㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 이정혜는 2021년 4월 매매가 80,000,000원에 소유권을 취득했고, 현재 감정가와 최저매각가 역시 80,000,000원입니다. 그런데 이 사건의 핵심은 단순히 감정가와 최저가가 같다는 데 있지 않습니다. 현재 소유권 취득보다 앞선 2020년부터 전입·점유한 임차인 김민정의 대항력 있는 70,000,000원 임차보증금이 존재합니다.
말소기준은 2024.07.18. 서울보증보험 주식회사 가압류 102,500,000원입니다. 김민정의 전입일 2020.11.04., 점유개시일 2020.10.30., 최초 확정일자 2020.10.15. 모두 이보다 앞서며, 2024.06.10. 을구 16번 주택임차권도 등기됐습니다. 따라서 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 다만 현재 회차 80,000,000원 배당가정에서는 보증금 70,000,000원이 전액 배당돼 실제 인수액이 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511610 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남촌동 351-4 3층301호 · 남촌로124번길 62-22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 35.74㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 소유자 | 이정혜 (2021.04.10. 매매 80,000,000원 · 2021.04.15. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 80,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민정 / 70,091,200원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 준공 / 규모 | 1990.08.31 · 태광(1동) · 8세대 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0원, 유찰하면 달라진다
실제 임차인은 김민정 1명입니다. 보증금은 70,000,000원이며, 전입 2020.11.04., 점유개시 2020.10.30., 확정일자는 2020.10.15.·2022.10.17.·2023.04.17.로 확인됩니다. 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 을구 16번 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로, 미배당 잔액이 생기는 회차에서는 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 제3층 제301호 35.74㎡ 전부 | 70,000,000원 | 2020.11.04. 2020.10.15. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 현 회차 0원 |
| 회차 | 매각가 | 김민정 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 80,000,000원 | 70,000,000원 | 0원 | 80,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 64,000,000원 | 62,448,000원 | 7,552,000원 | 71,552,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 51,200,000원 | 49,878,400원 | 20,121,600원 | 71,321,600원 |
② 시세 비교 — 최근 가격은 급격히 낮아졌다
같은 태광(1동), 전용 35.74㎡로 집계된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 65,333,333원이지만, 2022.01. 3층 87,000,000원 거래 2건이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 과거 고가의 영향이 큽니다. 따라서 최근 12개월과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 35.74㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 2022.01 | 35.74㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2022.01 | 35.74㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.74㎡ | 1건 | 22,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 22,000,000원이고, 현재 최저가이자 실질취득액인 80,000,000원은 그 363.6%입니다. 최근 가격과 과거 가격의 추세는 -74.7%로 명확한 하락 방향입니다. 최신 거래가 지하층(-1) 1건이라는 점 때문에 3층 물건과 단순 일대일 비교에는 한계가 있지만, 그렇다고 2022년의 3층 87,000,000원 거래를 근거로 현재 80,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 최근 거래가 급락한 상태이기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,840,000원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 102,500,000원 | 8,160,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김민정 | 70,091,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 80,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 1,840,000원을 제외한 뒤 임차보증금 70,000,000원이 전액 우선변제되고, 서울보증보험 주식회사에 8,160,000원이 배당됩니다. 이에 따라 임차인의 미배당 보증금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용상황은 확인되지 않았습니다.
- 입지. 남촌초등학교 북동측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 동측 인근 호구포로를 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·도로. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물이며 상하수도·위생·도시가스 설비가 있습니다. 북측 약 4m 포장도로에 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 토지. 대지 249.1㎡, 평지·사다리형, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,101,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 건축물현황도도 없어 내부 구조 확인이 되지 않았습니다.
- 환금성. 1990.08.31. 준공, 8세대 규모의 소규모 다세대이며 집계 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 환금성은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 신건에서는 둘 다 80,000,000원이지만, 유찰 뒤에는 최저가보다 임차보증금 인수분을 더한 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 1·2회 유찰 착시 경계. 64,000,000원·51,200,000원만 보면 싸 보이지만 실질취득은 71,552,000원·71,321,600원입니다.
- 임차인 김민정 확인. 대항력·우선변제권이 있고 강제경매 신청채권자와 동일인이므로 임대차와 신청채권의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,333,333원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 22,000,000원과 -74.7% 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 층 차이 확인. 최신 22,000,000원 거래는 지하층(-1)이고 대상은 3층이므로 직접 비교에는 층 차이가 있습니다. 반대로 2022년 3층 87,000,000원은 최근 거래가 아니라는 점도 함께 반영해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았고 건축물현황도도 부재합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총액은 크게 안 내려간다”
이 사건은 신건만 떼어 보면 인수 0원입니다. 80,000,000원에 매각된다는 가정에서는 김민정의 보증금 70,000,000원이 전액 배당되기 때문입니다. 하지만 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 유찰로 매각대금이 보증금 아래로 내려가면 부족분이 매수인에게 넘어옵니다.
그래서 1회 유찰 64,000,000원은 실제로 71,552,000원, 2회 유찰 51,200,000원은 71,321,600원 수준의 실질취득으로 바뀝니다. 낙찰가를 낮춰도 인수액이 늘어나면서 총액이 약 70,000,000원대에 머무는 구조입니다. 여기에 최근 12개월 평균·최신 거래는 22,000,000원, 가격 추세는 -74.7%이고, 8세대·1990년 준공의 소규모 다세대라는 환금성 요소도 있습니다. 최신 거래가 지하층 1건이라는 비교 한계는 있지만, 현재 80,000,000원이나 유찰 후 71,000,000원대 실질취득을 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 현 회차 권리 인수는 0원이지만, 가격과 유찰 후 보증금 승계 구조는 매우 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
