인천지방법원 2025타경511770. 청라큐브시그니처1차오피스텔 14층 1408호입니다. 소유자 이예원은 2020.03.05. 매매를 원인으로 2022.02.04. 소유권을 이전받았고 거래가액은 158,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 근저당이 아니라 2024.02.06. 접수된 케이비국민카드 가압류 22,963,385원이 말소기준이 된다는 점, 그리고 그보다 앞서 전입·점유한 임차인 지현정의 보증금 130,000,000원이 존재한다는 점입니다.
지현정은 임대차계약일과 확정일자가 2022.01.10., 주민등록일자와 점유개시일자가 2022.02.04.입니다. 모두 2024.02.06. 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 문구만 보고 끝낼 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511770 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 14층 1408호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 23층 건물 내 14층 1408호 |
| 소유자 | 이예원 (2022.02.04. 소유권이전 · 거래가액 158,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 163,000,000원 / 163,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2024.02.06. 케이비국민카드 가압류 22,963,385원입니다. 이후 2024.03.11. 등기된 지현정의 주택임차권과 2025.08.22. 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 그러나 지현정은 임차권등기보다 앞선 2022.02.04.에 이미 전입·점유를 시작했기 때문에, 임차권등기의 순위만으로 대항력 여부를 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 임차범위 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 지현정 | 14층 1408호 26.8390㎡ 전부 | 130,000,000원 | 2022.02.04 | 2022.01.10 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
지현정은 배당요구를 했고, 현재 회차 예상배당에서는 보증금 130,000,000원 전액을 받는 구조입니다. 따라서 신건 매각가 163,000,000원에서는 미배당 임차보증금이 남지 않아 매수인 인수액이 0원입니다.
* 확약의 효과는 지현정 임차권에 한정해 반영했습니다. 본 건에서 확인되는 실제 임차인은 지현정 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,082,000원 |
| 1. 임차인 지현정 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 22,963,385원 | 22,963,385원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 6,954,615원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건에서는 집행비용 3,082,000원을 제외한 뒤 지현정의 보증금 130,000,000원이 전액 배당되고, 케이비국민카드도 22,963,385원을 전액 배당받습니다. 남은 6,954,615원이 주택도시보증공사에 배당되며, 주택도시보증공사 청구액 중 123,045,385원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 163,000,000원 | 123,045,385원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 130,400,000원 | 152,963,385원 | 2,225,600원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 104,320,000원 | 152,963,385원 | 27,940,480원 | 0원* |
배당 구조만 놓고 보면 유찰될수록 지현정 보증금의 미배당 부분이 생겨 매수인 인수액이 1회 유찰 시 2,225,600원, 2회 유찰 시 27,940,480원으로 증가합니다. 다만 제출된 말소동의 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 처리합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만 낮아졌다고 룰상 인수액을 그대로 더할 것이 아니라, 확약서의 효력·적용범위 확인이 실제 취득비용 판단의 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청라3동행정복지센터 남서측 인근의 청라큐브시그니처1차오피스텔로, 주변은 상업·업무용 부동산과 나지, 아파트단지·공원 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 차량으로 약 8분 거리에 남청라I.C 진출입로가 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 내 14층으로, 지역난방·엘리베이터·위생·급배수·출입구 보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 20미터, 서측 및 남측 폭 15미터 정도 포장도로에 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되며 공시지가는 4,182,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 내부 확인. 관계인 부재로 내부 이용상태는 건축물현황도와 탐문조사, 동 유형 구분건물의 일반적 설비상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 선순위 확인. 지현정의 전입·점유 2022.02.04.가 말소기준 2024.02.06.보다 빠르다는 사실을 등기부·명세서와 다시 대조하세요.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 1408호 지현정 임차권을 대상으로 하는지, 말소에 필요한 조건이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조 변화. 1회 유찰 시 룰상 인수 2,225,600원, 2회 유찰 시 27,940,480원이 계산됩니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락이 그대로 안전마진이 되지 않습니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 163,000,000원과 종전 거래가액 158,000,000원만으로 현재 시세를 판단하지 말고 실제 응찰 전 주변 오피스텔 거래를 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했으므로 현장조사에서 내부 상태와 사용현황을 점검하세요.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 핵심은 확약 확인”
이 사건은 겉으로는 대항력 임차보증금 130,000,000원이 있어 복잡해 보이지만, 현재 신건 가격 163,000,000원에서는 지현정의 보증금이 전액 배당돼 배당상 매수인 인수액이 0원입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 본 분석상 해당 임차권의 실질 인수도 0원*으로 봅니다.
다만 유찰되면 상황의 의미가 달라집니다. 배당 계산상 1회 유찰부터 임차보증금 미배당이 생기고, 2회 유찰 시 룰상 인수액은 27,940,480원까지 늘어납니다. 그래서 이 물건의 권리분석 핵심은 “임차인이 있느냐”보다 확약서가 실제로 해당 임차권을 완전히 해소하는지를 확인하는 데 있습니다. 가격 측면은 비교 가능한 최근 실거래 기준이 없어 메리트를 단정할 수 없습니다. 현재 회차 권리는 조건부 합격, 가격은 판단 보류. 입찰 전 확약서 원본 확인이 마지막 관문입니다.
