인천지방법원 2025타경511789. 리베라베리움영종 19층 1919호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 25층 중 19층이며, 임차권등기상 범위는 19층 1919호 19.85㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 상속으로 지분을 취득한 송봉기·이금자·최금례 3명의 공유자입니다.
권리분석의 핵심은 2025.08.25. 강제경매개시결정보다 앞선 임차인의 전입입니다. 이승철은 2023.12.13. 임대차계약 및 확정일자, 2024.01.10. 점유개시, 2024.01.11. 주민등록을 갖춘 것으로 등기돼 있습니다. 따라서 말소기준권리인 2025.08.25. 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로 분류되며, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511789 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 중산동 1873-20 리베라베리움영종 19층 1919호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 25층 중 19층 · 임차권등기 범위 19.85㎡ 전부 |
| 소유자 | 송봉기 지분 7분의 2 · 이금자 지분 7분의 3 · 최금례 지분 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 100,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광주은행 / 34,389,699원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 신한은행 근저당권 102,000,000원은 2020.09.01. 해지로 이미 말소됐고, 정서린 명의의 보증금 80,000,000원 주택임차권도 2022.05.23. 해제로 말소됐습니다. 현재 문제되는 권리는 이승철의 임대차입니다. 임차권등기 자체는 2026.02.10.이지만, 점유개시와 주민등록이 2024.01.10.~2024.01.11.로 강제경매개시결정 2025.08.25.보다 앞섭니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이승철 실제 임차인 | 19층 1919호 19.85㎡ 전부 주거(임차권등기) | 72,000,000원 | 전입 2024.01.11. 확정일자 2023.12.13. | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
② 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득을 봐야 한다
현재 회차 최저매각가는 100,000,000원입니다. 그러나 이 가격에 낙찰받는다고 매수인의 부담이 100,000,000원으로 끝나는 구조가 아닙니다. 현재 배당계산에서 임차보증금 72,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 실질취득은 100,000,000원 + 72,000,000원 = 172,000,000원입니다.
유찰 시에도 같은 원칙이 적용됩니다. 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 가격은 80,000,000원, 2회 유찰 가격은 64,000,000원입니다. 특히 2회 유찰 가격 64,000,000원은 임차보증금 72,000,000원보다 낮아지는 구간입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 단순 낙찰가가 아니라 배당 후 미변제 보증금 인수를 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 하며, 낙찰가만 낮아졌다는 이유로 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 인수 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 임차인 이승철 보증금 | 72,000,000원 | 배당 0원 · 인수 72,000,000원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사광주은행 | 34,389,699원 | 34,389,699원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 63,410,301원 |
매각대금 100,000,000원에서는 집행비용 2,200,000원과 신청채권자 34,389,699원이 배당되고, 소유자 잔여는 63,410,301원으로 계산됩니다. 임차보증금 72,000,000원은 매각대금 배분 밖에서 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영종1동 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 업무시설·숙박시설·공동주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 25층 내 19층 1919호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 공시지가는 3,008,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 도로에 접하고 남동측은 공공공지를 통하여 도로에 연계됩니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 회차는 최저가 100,000,000원에 인수 72,000,000원을 더한 172,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 임차권 원문 확인. 이승철의 임대차계약일 2023.12.13., 점유개시 2024.01.10., 전입 2024.01.11., 임차권등기 2026.02.10. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 주의. 2회 유찰 시 64,000,000원은 보증금 72,000,000원보다 낮습니다. 이 구간부터는 낙찰가 자체보다 미배당 보증금 잔액과 실질취득을 우선 계산해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 계산은 임차인 배당 0원, 매수인 인수 72,000,000원입니다. 실제 배당표에서 변동이 생기면 매수인 인수액도 다시 계산해야 합니다.
- 용도 원본 대조. 사건 표시 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 매각대상 전유부분의 공부상 용도를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공유관계 확인. 현재 소유권은 이금자 7분의 3, 송봉기 7분의 2, 최금례 7분의 2의 공유 형태입니다.
맺으며 — “1억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 100,000,000원이 아니라 실질취득 172,000,000원입니다. 이승철은 강제경매개시결정 이전에 점유와 주민등록을 갖춘 대항력 임차인이고, 매각물건명세서에도 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 현재 배당계산대로라면 보증금 72,000,000원 전액이 인수되므로, 권리부담을 빼고 최저가만 비교하는 방식은 맞지 않습니다.
동일 조건의 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 172,000,000원이 시세보다 높은지 낮은지는 단정할 수 없습니다. 다만 감정가 100,000,000원 대비 실질취득이 172%라는 사실은 분명합니다. 권리관계가 복잡해서 위험한 물건이라기보다, 인수액이 명확하고 큰 물건입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 임차보증금까지 합친 실질취득이어야 합니다.
