인천지방법원 2025타경511807. 송도동 송도씨워크인테라스한라 1층 에이111호, 현재 근린생활시설로 이용 중인 근린시설입니다. 현재 소유자는 이서영이며 2023.01.11. 소유권을 취득했습니다. 등기상 거래가액은 429,434,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 276,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
2025.08.25. 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했고 청구금액은 244,544,053원입니다. 말소기준 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511807 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 송도동 29-8 송도씨워크인테라스한라 1층 에이111호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 센트럴로 313 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 지하4층 / 지상25층 건물 내 1층 에이111호 · 사용승인일 2022.06.28. |
| 소유자 | 이서영 · 2023.01.11. 소유권이전 · 거래가액 429,434,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 416,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.01.11. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 276,000,000원 |
| 청구금액 | 244,544,053원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후는 소멸
등기상 핵심은 2023.01.11. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 276,000,000원이며 채무자는 이서영입니다. 2025.08.25. 접수된 임의경매개시결정은 이 기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 2022.07.01. 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 이후 소유권은 주식회사에스디파트너스를 거쳐 2023.01.11. 이서영에게 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주)크리스피그. 윤제구 | 111호(22.76평방미터) | 2024.09.10. | 15,000,000원 | 1,430,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 주)크리스피그. 윤제구가 111호 22.76평방미터를 점유하고, 보증금은 15,000,000원, 월세는 1,430,000원입니다. 전입일은 2024.09.10.로 말소기준권리인 2023.01.11. 농협은행 근저당권보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다.
확정일자와 배당요구에 따른 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력 자체가 없고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이므로, 낙찰자가 보증금 15,000,000원을 승계하는 구조로 계산돼 있지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 416,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,560,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,440,000원 |
현재 회차 416,000,000원 가정에서는 집행비용 6,560,000원, 농협은행 근저당 276,000,000원 배당 후 소유자 잔여가 133,440,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰부터 채권 미배당 발생
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 416,000,000원 | 276,000,000원 | 0원 | 133,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 332,800,000원 | 276,000,000원 | 0원 | 51,340,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 266,240,000원 | 261,712,640원 | 14,287,360원 | 0원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 채권최고액 276,000,000원 전액이 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰해 매각가가 266,240,000원이 되면 채권배당은 261,712,640원, 미배당은 14,287,360원으로 바뀝니다. 그러나 이 미배당 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 해당 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 송도동 국제업무지구역(인천1호선) 북동측 인근으로, 주변은 근린생활시설·업무시설·판매시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 국제업무지구역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 본건은 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조· 철골철근콘크리트구조 건물의 지상25층 중 1층 에이111호입니다.
- 도로. 토지는 북서측 및 북동측으로 광대로, 남서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역(국제업무단지)·경제자유구역· 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용, 평지의 가로장방형이며 토지면적은 9,032.0㎡, 공시지가는 3,680,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 감정자료에는 외국인 등 주택용도 취득 관련 지정기간이 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026.09.08.입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차범위 재확인. 주)크리스피그. 윤제구의 점유부분은 111호 22.76평방미터, 보증금 15,000,000원, 월세 1,430,000원입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 동일한지 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인 전입일 2024.09.10.은 말소기준 2023.01.11.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
- 우선변제 확인. 우선변제 여부는 미상이므로 배당요구 관련 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 감정 이용상태도 근린생활시설로 기재돼 있습니다.
- 회차별 배당 변화. 2회 유찰 시 채권 미배당 14,287,360원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 416,000,000원은 신건 가격입니다. 입찰가는 근린시설의 임대조건·현장상태·환금성을 함께 확인한 뒤 정하는 것이 적절합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 근린시설의 가치
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.11. 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 주)크리스피그. 윤제구의 전입일도 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
따라서 이 물건은 대항력 보증금을 떠안아 실질취득가가 고정되는 인수형 경매가 아닙니다. 현재 회차에서는 최저가 416,000,000원이 곧 실질취득 기준 금액입니다. 다만 물건 자체가 송도 국제업무지구 인근 1층 근린생활시설이고 실제 임차인이 점유 중이므로, 최종 판단은 등기 인수위험보다 임대관계·현장 이용상태·근린시설 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 달려 있습니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 확인이 필요한 신건입니다.
