104,826,000원
광주지방법원 2024타경84975. 나주 빛가람동 하나로프라자 제1동 제1층 제119호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 기재돼 있지만, 감정평가 현황에서는 근린생활시설로 이용중입니다. 소유자는 이성자와 임해빈이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 이 물건의 말소기준권리는 2015.02.16. 설정된 금천농업협동조합 근저당권 300,000,000원입니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 457,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 104,826,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가보다 점유관계의 완결성과 근린생활시설 이용 상태의 환금성을 함께 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84975 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문화로 204, 제1동 제1층 제119호 (빛가람동, 하나로프라자) |
| 용도 / 현황 | 도시형생활주택 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층/지상6층 중 제1층 제119호 · 사용승인일 2015.02.04. |
| 소유자 | 이성자 2분의 1 · 임해빈 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 104,826,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 297,929,019원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.02.16. 금천농업협동조합 근저당권입니다. 이후 현재 남아 있는 나주배원예농업협동조합의 가압류 2건과 농업협동조합중앙회 관련 가압류, 2024.10.29. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 롯데카드 가압류 2건과 농업협동조합중앙회 가압류 등 일부 권리는 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — 최기술은 대항력 없고, ‘점포’는 미상
| 점유자 | 점유부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최기술 | 119호 / 주거 | 2021.06.01 | 10,000,000원 / 550,000원 | 대항력 없음 | 2024.11.13 배당요구 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
최기술은 전입일이 2021.06.01.로 말소기준 2015.02.16.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 550,000원이며 2024.11.13. 배당요구를 했습니다. 반면 별도 기재된 ‘점포’는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 이 점유관계가 정리되기 전에는 계산표의 인수액 0원만으로 매수인 부담이 없다고 확정할 수 없습니다.
③ 가격 — 6회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가 457,000,000원에서 현재 최저매각가는 104,826,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 비율은 감정가의 22.94%입니다. 이후 시나리오는 7회 유찰 시 83,860,800원, 8회 유찰 시 67,088,640원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 104,826,000원 | 102,558,436원 | 210,904,975원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 83,860,800원 | 81,951,306원 | 231,512,105원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 67,088,640원 | 65,481,044원 | 247,982,367원 | 0원 |
다만 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 104,826,000원이 실제 시장가보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 사실은 감정가와 시장 응찰가 사이의 간극이 컸다는 신호로 볼 수 있지만, 감정가 대비 할인율 자체를 시세 할인율로 바꾸어 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,826,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,267,564원 |
| 2. 근저당 · 금천농업협동조합 | 300,000,000원 | 102,558,436원 |
| 3. 가압류 · 나주배원예농업협동조합 | 5,144,019원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 나주배원예농업협동조합 | 8,319,392원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 313,463,411원, 채권자 예상배당은 102,558,436원, 미배당은 210,904,975원입니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 전입·보증금이 확인되지 않은 점포 점유관계도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한전KPS 나주본사 남동측 인근 하나로프라자 제1동 제1층 제119호이며, 주변에 근린생활시설·아파트단지·업무시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 도시형생활주택이나 감정평가 현황상 근린생활시설로 이용중입니다.
- 도로. 동측 노폭 약 15m, 서측 노폭 약 35m의 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 토지면적은 2,203.3㎡, 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
- 건물. 지하1층/지상6층 철근콘크리트구조로 위생·급배수·급탕·승강기·소방·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유자 확인. 전입일·보증금·실제 임대차 존재 여부를 확인해 대항력과 인수 여부를 확정해야 합니다.
- 최기술 임차관계. 전입일 2021.06.01., 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원, 배당요구일 2024.11.13.을 원문과 대조하세요.
- 용도 현황 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정 현황상 근린생활시설 이용 사이의 차이가 실제 사용·임대·환금성에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 22.94%까지 내려왔지만 최근 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 상가 및 해당 건물 거래·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 권리 확인은 끝나지 않았다
이 사건은 감정가 457,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 104,826,000원까지 내려온 물건입니다. 등기상 말소기준은 명확하고, 확인된 임차인 최기술도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 그러나 별도로 기재된 ‘점포’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 계산상 인수액 0원을 그대로 최종 결론으로 받아들이기보다는, 이 점유관계를 먼저 닫아야 합니다.
또한 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 큰 할인폭만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 6회 유찰이라는 숫자와 낮은 최저가보다 중요한 것은 미상 점유관계와 실제 시장가격 확인입니다. 권리의 큰 줄기는 정리되지만, 입찰 전 마지막 확인이 반드시 필요한 사건입니다.
