광주지방법원 2024타경84975. 나주 빛가람동 하나로프라자 제1동 1층 119호입니다. 사건상 용도는 도시형생활주택으로 표시돼 있으나 감정 이용상태는 근린생활시설로 이용 중으로 확인됩니다. 소유자는 이성자·임해빈이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2015.02.16 금천농업협동조합이 채권최고액 300,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 임해빈 지분에는 나주배원예농업협동조합의 가압류 2건이 붙었고, 농업협동조합중앙회 관련 가압류 경정등기와 2024.10.29 임의경매개시결정도 존재합니다. 이들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기보다 점유관계가 더 중요합니다. 최기술의 전입은 기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 별도 ‘점포’ 점유관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 확인 필요

2015.02.13 하나로산업개발주식회사 명의의 소유권보존과 아시아신탁주식회사로의 신탁등기가 있었고, 2015.02.16 신탁재산 귀속과 함께 임해빈·이성자에게 각 2분의 1 지분으로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 같은 날 설정된 금천농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 이후 현재 남아 있는 가압류와 경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상

최기술은 2021.06.01 전입해 2015.02.16 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 따라서 대항력이 없고, 2024.11.13 배당요구도 접수했습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 550,000원입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다.

반면 별도로 표시된 ‘점포’ 점유관계는 전입일·보증금이 모두 미상입니다. 대항력 판정에 필요한 시점과 금액이 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 특히 감정서상 현재 이용은 근린생활시설인데 점유관계 표시는 주거로 되어 있어, 현장 이용형태와 실제 점유자를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.

③ 가격·유찰 구조 — 28.67%만 보고 ‘싸다’고 결론내리면 안 된다

감정가는 457,000,000원이고 현재 최저매각가는 131,032,000원으로 감정가의 28.67%입니다. 5회 유찰을 거친 가격이어서 숫자만 보면 낙폭이 큽니다. 그러나 이 사건에서 확인 가능한 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

유찰이 한 번 더 진행되면 104,825,600원, 두 번 더 진행되면 83,860,480원으로 내려갑니다. 동시에 채권자 미배당액은 185,065,859원 → 210,905,369원 → 231,512,420원으로 늘어납니다. 다만 말소기준 이후의 등기권리 미배당은 그 자체로 매수인 인수액이 되지 않습니다. 별도로 남는 변수는 전입·보증금이 미상인 점유관계입니다.

④ 예상배당표 (매각가 131,032,000원 가정)

현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,634,448원을 제외한 128,397,552원이 금천농업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 313,463,411원, 총 배당액은 128,397,552원, 미배당액은 185,065,859원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 한전KPS 나주본사 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설 등이 소재합니다.
• 이용상태. 감정 당시 제1층 제119호는 근린생활시설로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시인 도시형생활주택과 실제 이용상태를 함께 봐야 합니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 약 15m, 서측으로 약 35m 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,274,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2015.02.04이고 위생·급배수·급탕·승강기·소방·주차설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성 주의. 현재까지 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교 없이 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 시장가치 대비 저평가라고 단정하지 않는 편이 안전합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점포 점유자 확인. 전입일·보증금이 미상인 점유관계의 실제 점유자, 전입 시점, 보증금, 임대차계약을 반드시 확인해야 합니다.
• 이용상태 확인. 사건상 도시형생활주택과 감정상 근린생활시설 이용이 함께 나타납니다. 현재 실제 용도와 점유형태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 최기술 관계. 2021.06.01 전입, 보증금 10,000,000원, 월세 550,000원이며 배당요구일은 2024.11.13입니다. 대항력은 없습니다.
• 가격 판단. 감정가 대비 28.67%까지 하락했지만 동일 조건의 실거래 근거 없이 ‘시세보다 싸다’고 판단하지 마세요.
• 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰은 매수층의 가격·용도·점유 부담이 반영됐을 가능성을 시사하므로 현장과 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 185,065,859원은 등기권리 기준으로 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다. 다만 미상 점유자의 권리는 별도입니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 입찰 전 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 현장 점유관계를 직접 대조하세요.

맺으며 — “28.67%라는 숫자보다 미상 점유자를 먼저 본다”

이 물건은 감정가 457,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 131,032,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 2015.02.16 금천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 최기술도 말소기준보다 늦은 전입이라 대항력이 없습니다.

하지만 결론을 단순한 ‘인수 0원’으로 닫기에는 한 단계가 남았습니다. 전입일과 보증금이 모두 미상인 ‘점포’ 점유관계입니다. 이 점유자의 대항요건이 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상을 유지해야 합니다. 게다가 사건상 용도는 도시형생활주택, 감정 이용상태는 근린생활시설이고 이미 5회 유찰됐습니다. 실거래 비교 근거 없이 현재 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수도 없습니다. 등기 소멸 구조는 양호하지만, 점유·용도·가격 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.