인천지방법원 2025타경511969. 주안역 북서측 인근 ‘베스티움’ 7층 701호, 전용 17.095㎡ 오피스텔입니다. 소유자 박성현은 2022.07.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 74,000,000원입니다. 과거 신한은행 근저당권은 2012.11.28 설정됐지만 2022.06.30 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.07.31 국의 압류이고, 그보다 앞서 홍인기가 2022.06.30 전입·점유를 시작해 대항력 있는 선순위 임차인으로 잡힙니다.
따라서 이 사건은 원래라면 낙찰가가 보증금에 못 미칠 때 미배당 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다. 현재 회차 배당표만 보면 홍인기 보증금 72,000,000원 중 68,340,000원이 배당되고 3,660,000원이 남습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차권에 대해서는 룰상 인수액과 달리 실질 인수 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 7층 701호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 염창로 35 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 17.095㎡ · 15층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 박성현 (2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준권리는 2025.07.31 국의 압류입니다. 홍인기는 2022.06.30 전입·점유를 시작했고, 임차권등기에는 보증금 72,000,000원이 기재돼 있어 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임차권등기는 2024.05.08 접수됐고, 2024.07.11 부기된 경정등기에 따라 확정일자는 2022.06.17로 정정돼 있습니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍인기 | 7층 701호 17.095㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.30 · 2022.06.17 | 72,000,000원 | 2024.05.08 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
실제 임차인은 홍인기 1명입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 홍인기 임차권의 확정일자를 2022.06.17로 바로잡은 경정등기이므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 별도 표시되며 임차인 수에 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 3,530만원인데 실질취득은 7,000만원
베스티움은 149세대, 2012.10.31 준공입니다. 이 사건과 면적이 매칭되는 최근 거래를 보면, 과거에는 70,000,000원·74,000,000원·105,000,000원 거래도 있었지만 최근 가격대는 크게 낮아졌습니다. 전체 12건 평균 60,433,333원은 과거 고가 거래가 섞인 값이므로 가격 메리트 판단의 우선 기준으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 18.12㎡ | 9 | 35,000,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 4 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2025.04 | 18.12㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.03 | 17.1㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 35,300,000원 |
가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.08의 35,000,000원, 최근 12개월 4건 평균은 35,300,000원입니다. 반면 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득은 70,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 198.3%입니다. 더구나 최근 가격이 과거 구간 대비 -51.6% 하락한 추세여서, 전체 평균 60,433,333원만 보고 가격을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 홍인기 보증금(우선변제) | 72,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체만 보면 홍인기 보증금 중 3,660,000원이 미배당돼 매수인 인수로 잡힙니다. 그러나 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 70,000,000원 | 3,660,000원 | 0원 | 70,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 56,000,000원 | 17,408,000원 | 0원 | 56,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 44,800,000원 | 28,406,400원 | 0원 | 44,800,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 ‘오피스텔’입니다. 아파트로 보지 않고 소형 오피스텔의 수요·환금성 기준으로 접근해야 합니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 주안역 북서측 인근으로, 주변에 중·소규모 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 주안역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 7층이며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차 및 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·주안역지구 지구단위계획구역이며 남측 약 15M 포장도로에 접합니다. 감정요항표에는 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 149세대 오피스텔이고 경매 집계 평균 유찰은 3.4회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 12개월 평균 35,300,000원과 과거 고가 거래의 간극이 커 가격 방어력을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 본건의 실질 인수 0원 판단은 홍인기 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 핵심 근거로 합니다. 입찰 전 원문의 효력·조건과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당계산상 홍인기 미배당액은 3,660,000원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 60,433,333원보다 최근 12개월 평균 35,300,000원과 최신 거래 35,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 가격은 이전 거래구간 대비 -51.6%입니다. 과거 70,000,000원대·105,000,000원 거래를 현재 가격의 근거로 삼기 어렵습니다.
- 유찰만으로 할인 판단 금지. 1회 유찰 56,000,000원, 2회 유찰 44,800,000원도 최근 12개월 평균 35,300,000원보다 높습니다.
- 임차권 명도·말소 절차 확인. 확약으로 경제적 인수는 0원으로 보더라도 임차권등기 말소와 점유 인도 과정은 실제 서류와 현황을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세 등은 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 핵심은 두 줄로 나뉩니다. 첫째, 홍인기는 보증금 72,000,000원의 대항력 임차인이어서 배당만 보면 현재 회차에 3,660,000원의 미배당이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실질 인수는 0원입니다. 둘째, 그 결과 실질취득은 70,000,000원으로 정리되지만 이 금액 자체가 최근 시세에 비해 너무 높습니다. 최근 12개월 평균은 35,300,000원, 최신 거래는 35,000,000원, 최저가의 최근 평균 대비 비율은 198.3%, 가격 추세는 -51.6%입니다. 평균 유찰도 3.4회인 오피스텔입니다. 권리는 확약으로 해소되지만, 가격은 아직 해소되지 않았습니다. 현재 신건은 가격 관점에서 보류가 맞습니다.
