인천지방법원 2025타경512046. 인천 서구 가좌동 플로리체 5층 502호, 전용 58.59㎡ 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택(단지형 연립주택)입니다. 현재 소유자는 홍경희이고, 강제경매 채권자는 주택도시보증공사입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 적힌 권리 숫자보다 임차인의 선순위 대항력과 그 권리에 붙은 말소동의 확약을 함께 읽는 데 있습니다.
임차인 이신혜는 2021.12.02. 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2022.11.22. 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 보증금은 184,000,000원으로 현재 최저매각가 166,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가를 낮춰도 미배당 보증금이 늘어나는 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이신혜 임차권의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가좌동 83-1 플로리체 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형 연립주택) · 전용 58.59㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 홍경희 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 166,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 184,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
말소기준은 2022.11.22. 갑구 5번 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 계양구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 임차인입니다. 이신혜는 2021.12.02. 전입·점유를 갖춰 대항력 있음으로 확인되고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 임차권등기 자체는 2024.01.16. 이뤄졌지만 임차인의 대항력 기준일은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신혜 | 184,000,000원 | 2021.12.02 | 2021.10.28 임차권 경정 후 | 2024.01.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 0원 말소동의 확약 반영 |
을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 2021.10.28.로 경정한 등기입니다. 실제 임차인은 이신혜 1명으로 봅니다.
② 시세 비교 — 전체 평균 181,000,000원보다 최근 거래가 중요하다
플로리체 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 181,000,000원이지만, 2021.09. 220,000,000원과 2023.05. 178,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 63.62㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 61.27㎡ | 4 | 166,000,000원 |
| 2023.05 | 61.45㎡ | 3 | 178,000,000원 |
| 2021.09 | 61.45㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 163,000,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득은 166,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 163,000,000원의 101.8%로 이미 최근 시세 이상이고, 최신 거래 160,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 거래 구간은 이전 거래 구간보다 -18.1%의 하락 추세입니다. 전체 평균 181,000,000원 대비 91.7%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 166,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,124,000원 |
| 1. 임차인 이신혜 보증금 | 184,000,000원 | 162,876,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,199,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 184,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이신혜 보증금 미배당액은 21,124,000원입니다. 다만 이 금액은 말소동의 확약을 적용하기 전의 규칙상 인수액이며, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 규칙상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 166,000,000원 | 21,124,000원 | 0원 | 166,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 132,800,000원 | 53,859,200원 | 0원 | 132,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 106,240,000원 | 80,047,360원 | 0원 | 106,240,000원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형 연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 가좌동 ‘건지사거리’ 북동측 인근. 다세대주택·아파트 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 남동측으로 폭 약 30미터 내외 도로에 접하며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 토지거래계약허가구역 표기는 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 공시지가 1,759,000원/㎡, 지목 대, 평지이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 플로리체는 28세대, 2018.07.18. 사용승인 단지이며 확인된 실거래는 4건입니다. 최근 거래 추세가 -18.1%이므로 가격 변동성과 거래 표본을 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이신혜 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제 말소와 인수배제에 어떻게 적용되는지 원문을 대조하세요.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 181,000,000원보다 최근 12개월 평균 163,000,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -18.1%이고 신건 실질취득 166,000,000원이 최근 평균의 101.8%이므로 현재 가격을 ‘저렴하다’고 평가하면 안 됩니다.
- 배당과 세금 확인. 갑구에는 2025.08.22. 계양구 압류가 있습니다. 실제 배당순위와 조세채권을 원본으로 확인하세요.
- 점유 현황 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현장 점유자와 인도 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 최종 확인하세요.
맺으며 — “확약은 권리를 풀지만, 가격까지 싸게 만들진 않는다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 184,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 신건 최저가 166,000,000원보다 보증금이 더 큰 인수형 물건입니다. 배당 계산도 신건에서 21,124,000원의 미배당을 잡고 있습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그래서 현재 실질취득은 166,000,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균 163,000,000원의 101.8%이고 최신 거래는 160,000,000원, 최근 추세는 -18.1%입니다. 전체 평균 181,000,000원보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 주기 어렵습니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 확약서 원문을 확인한 뒤 최근 시세보다 충분히 낮은 가격에서 접근하는 것입니다.
