인천지방법원 2025타경512098. 주안동 통칭 ‘세원빌딩’ 제1층 제102호 근린생활시설입니다. 감정평가상 현재 102호는 좌측 ‘문토리’ 일식음식점과 우측 ‘마장동 고기집’ 숯불고기음식점으로 나뉘어 이용 중입니다. 등기상 현재 소유자는 홍유성이며 2017.09.26 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 1,070,000,000원입니다.
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.28 설정된 인천수산업협동조합 근저당권 채권최고액 2,760,000,000원입니다. 이후의 국 압류, 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 기준점보다 앞선 2022.10.17과 2024.01.10에 전입한 두 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분석되어 보증금 전액이 배당되지 않고 매수인에게 승계되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 150-4 1층 102호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 주안로104번길 37 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린생활시설) · 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 제1층 제102호 · 일반음식점 |
| 현재 이용 | 좌측 ‘문토리’ 일식음식점 · 우측 ‘마장동 고기집’ 숯불고기음식점 |
| 소유자 | 홍유성 (2017.09.26 소유권이전 · 거래가액 1,070,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 4,090,000,000원 / 4,090,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 인천수산업협동조합 / 2,348,150,219원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 남는다
과거 2015년 임의경매 매각 이전의 가압류·근저당권·가처분 등은 이미 말소된 이력입니다. 현재 사건에서 실질적으로 봐야 할 흐름은 홍유성 소유권 → 선순위 임차인 2명 → 2024.02.28 인천수산업협동조합 근저당권 → 후순위 압류·경매·가압류입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 두 임차인의 전입은 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 1억 승계
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정세인 | 세원빌딩 102호 좌측 | 2022.10.17 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 20,000,000원 인수 |
| 정덕호 | 세원빌딩 102호 우측호 | 2024.01.10 | 80,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 80,000,000원 인수 |
두 사람 모두 말소기준일인 2024.02.28보다 앞서 전입했고, 예상배당에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 2명, 총 승계보증금 100,000,000원이 이 사건의 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 최저가 40.9억이 아니라 실질취득 41.9억
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 4,090,000,000원입니다. 하지만 낙찰 후에도 임차보증금 100,000,000원을 인수하므로 실제 자금부담은 4,190,000,000원입니다. 이 사건에서는 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 4,090,000,000원 | 100,000,000원 | 4,190,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,272,000,000원 | 100,000,000원 | 3,372,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,617,600,000원 | 100,000,000원 | 2,717,600,000원 | 289,976,024원 |
유찰되더라도 임차인 인수액 100,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 1회 유찰 시에는 3,272,000,000원이 아니라 실질취득 3,372,000,000원, 2회 유찰 시에는 2,617,600,000원이 아니라 실질취득 2,717,600,000원으로 계산해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,300,000원 |
| 인수 · 정세인 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정덕호 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 2,760,000,000원 | 2,760,000,000원 |
| 3. 가압류 · 인천신용보증재단 | 119,000,024원 | 119,000,024원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,167,699,976원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권이 전액 충족되고 소유자 잔여도 1,167,699,976원으로 계산됩니다. 그러나 임차인 보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 일반음식점이며 감정평가 이용상태도 근린생활시설입니다. 현재 상호 ‘문토리’, ‘마장동 고기집’으로 사용 중입니다.
- 입지. 주안역 남동측 인근의 상가지대로, 주변은 상업용 시설이 밀집되어 있습니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 주안역, 시민공원역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 8미터 포장도로에 접합니다. 토지 특성은 소로각지로 조사됐습니다.
- 토지. 주안동 150-4·150-6의 2필 일단 토지로 총 500.5㎡, 상업용으로 이용 중이며 공시지가는 6,005,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역은 외국인 등에 한해 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기 등 상가 운영 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 4,090,000,000원이 아니라 임차보증금 승계까지 포함한 4,190,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 2명 각각 확인. 정세인 20,000,000원, 정덕호 80,000,000원의 보증금이 전액 매수인 인수로 계산돼 있으므로 반환·인도 협의까지 함께 검토해야 합니다.
- 좌우 분할 점유 확인. 102호가 두 영업공간으로 나뉘어 있으므로 현장 방문 시 각 공간의 실제 점유자, 출입구, 시설, 영업 상태를 개별 확인하는 것이 중요합니다.
- 후순위 권리와 배당 구분. 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 그 사실이 선순위 임차보증금 인수까지 없애는 것은 아닙니다.
- 배당잔여 변동 가능성. 예상 소유자 잔여 1,167,699,976원은 당해세 등 실제 우선배당에 따라 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 신건이라는 이유만으로 4,090,000,000원을 할인 가격으로 보지 말고, 상가의 실제 임대수익·점포 상태·주변 거래 수준을 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 소멸”보다 중요한 것은 선순위 임차인 1억
이 물건은 등기상 말소기준 이후의 압류·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하는 구조라 등기부만 보면 비교적 단순해 보입니다. 그러나 실제 매수인의 부담은 다릅니다. 정세인과 정덕호, 대항력 임차인 2명의 보증금 합계 100,000,000원이 그대로 승계되기 때문입니다.
따라서 현재 회차의 핵심 숫자는 최저매각가 4,090,000,000원이 아니라 실질취득 4,190,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 실질취득은 3,372,000,000원, 2회 유찰 시에도 2,717,600,000원으로 계산해야 합니다. 여기에 좌우 두 점포의 점유·명도 관계와 근린생활시설의 환금성을 함께 따져야 합니다. 권리의 승부처는 ‘후순위 소멸’이 아니라 ‘선순위 임차보증금 1억을 포함해 얼마에 취득하느냐’입니다.
