인천지방법원 2025타경512181. 인천 서구 마전동 검단 양우내안애 퍼스트힐 101동 12층 1205호 아파트입니다. 감정평가상 15층 건물의 12층이며 아파트로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 정경아이고, 2023.03.17 소유권이전과 같은 날 하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 하나은행 근저당권 269,500,000원이 말소기준권리이며, 같은 날 뒤이어 설정된 마전지구지역주택조합 근저당권 82,877,400원, 2024년 국의 압류, 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리분석의 핵심 위험은 인수 권리가 아니라 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 420,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 396,166,666원, 최신 거래는 2026.03 397,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512181 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1131-1 검단 양우내안애 퍼스트힐 101동 12층 1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8116㎡ · 철근콘크리트구조 15층 내 12층 |
| 소유자 | 정경아 · 2022.10.04 매매 · 거래가액 460,430,000원 · 2023.03.17 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 420,000,000원 / 420,000,000원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 마전지구지역주택조합 / 68,234,789원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 단지 | 검단양우내안애퍼스트힐 · 545세대 · 2022.02.20 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.03.17 접수 제87557호 주식회사하나은행 근저당권 269,500,000원입니다. 같은 날 접수 제87558호로 설정된 마전지구지역주택조합 근저당권 82,877,400원은 후순위이고, 2024.02.16 국의 압류와 2025.09.09 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 4.20억은 최근 평균의 106.0%
검단양우내안애퍼스트힐 동일 평형 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 396,166,666원입니다. 최저가는 420,000,000원으로 평균의 106.0%입니다. 최신 확인 거래인 2026.03 거래 397,000,000원보다도 23,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.94㎡ | 18 | 397,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 4 | 386,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 16 | 430,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 16 | 400,000,000원 |
| 2026.02 | 84.81㎡ | 6 | 398,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 7 | 378,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 17 | 400,000,000원 |
| 2025.06 | 84.81㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 84.81㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 396,166,666원 |
실거래 범위는 350,000,000원~430,000,000원으로 편차가 있습니다. 현재 최저가 420,000,000원은 실거래 최고가 430,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균 396,166,666원보다 23,833,334원 높습니다. 따라서 최고가 한 건만을 근거로 신건 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 420,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,600,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 269,500,000원 | 269,500,000원 |
| 2. 근저당 · 마전지구지역주택조합 | 82,877,400원 | 82,877,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 61,022,600원 |
420,000,000원 매각 가정 시 채권자 총 채권액 352,377,400원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 61,022,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 420,000,000원 | 352,377,400원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 336,000,000원 | 330,496,000원 | 21,881,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 268,800,000원 | 264,236,800원 | 88,140,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 336,000,000원, 2회 유찰 시 268,800,000원으로 내려갑니다. 이때 후순위 채권의 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 즉 유찰로 채권자 배당구조는 달라져도, 이 사건에서 매수인이 후순위 근저당 미배당액을 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 검단초등학교 동측 인근이며, 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설·학교가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 내 12층입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 1,284,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·교육환경보호구역·토지구획정리사업지구 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 단지. 검단양우내안애퍼스트힐은 545세대이며 준공일은 2022.02.20입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 420,000,000원은 최근12개월 평균 396,166,666원의 106.0%이므로 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 비교. 최신 거래 397,000,000원과 감정가의 차이를 감안해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 가격 편차 확인. 동일 평형 거래가가 350,000,000원~430,000,000원으로 분산돼 있으므로 층·상태에 따른 개별 가격 차이를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유 상태는 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.17 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 마전지구지역주택조합 근저당권, 국의 압류, 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 420,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 396,166,666원의 106.0%이고, 최신 거래 397,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격, 신건 가격은 보류로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
