인천지방법원 2025타경512266. 미추홀구 주안동 호방무지개 4층 401호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 압류가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 장세련입니다. 장세련은 2021.05.07 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.26, 임차보증금은 176,000,000원입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2021.08.11 국민건강보험공단 압류이므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
신건 최저가 171,000,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 3,194,000원을 뺀 뒤 장세련에게 167,806,000원이 우선배당되고, 보증금 중 8,194,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득은 171,000,000원 + 8,194,000원 = 179,194,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 커지므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512266 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 725-9 호방무지개 4층 401호 · 인주대로306번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택) 이용중 |
| 전용 | 60.35㎡ |
| 소유자 | 정병문 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 사용승인 | 2019.08.21 |
| 규모 | 호방무지개 23세대 · 5층 건물 내 4층 401호 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2019년과 2020년에 설정된 부평농업협동조합 근저당권은 2021.05.07 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 장세련이 2021.05.07 전입·점유를 시작했고, 그 뒤인 2021.08.11 국민건강보험공단 압류가 현재 사건의 말소기준권리가 됩니다. 따라서 장세련의 임차권은 말소기준권리보다 선순위입니다. 2023.06.21에는 보증금 176,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장세련 | 4층 401호 60.35㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 176,000,000원 | 2021.05.07 / 2021.04.26 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
장세련은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 다만 신건 매각대금으로 보증금 전액이 배당되지 않으므로 부족분은 인수 위험으로 이어집니다.
③ 시세 비교 — 최저가 99.4%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
호방무지개 전용 60.35㎡와 면적이 매칭되는 확인 거래는 1건입니다. 2021.08 전용 60.66㎡, 3층이 172,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 172,000,000원으로 집계되어 있고, 단순 최저가 171,000,000원은 그 가격의 99.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 60.66㎡ | 3 | 172,000,000원 |
하지만 이 사건은 대항력 임차인 인수형이므로 99.4%라는 숫자로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 179,194,000원은 확인 가능한 실거래 172,000,000원보다 7,194,000원 높습니다. 가격 메리트는 최저가가 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 총취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 장세련 보증금 | 176,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장세련 보증금은 167,806,000원까지 우선배당되고 부족분 8,194,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국민건강보험공단·미추홀구·안산시 압류 외에 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 임차인 미배당액이 더 커질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 171,000,000원 | 8,194,000원 | 179,194,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,800,000원 | 41,915,200원 | 178,715,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 109,440,000원 | 68,892,160원 | 178,332,160원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 그대로 보여줍니다. 최저매각가는 171,000,000원에서 136,800,000원, 109,440,000원으로 내려가지만, 보증금 미배당 인수액은 반대로 8,194,000원에서 41,915,200원, 68,892,160원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 세 회차 모두 약 178,000,000원대 이상에 머뭅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천남부초등학교 서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·평슬라브지붕 5층 건물의 4층 401호. 외벽 석재 마감, 도시가스 난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지 토지로 북측 및 서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이며 도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 확인 가능한 실거래는 1건입니다. 같은 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 2.4회, 매각률은 25.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득 기준. 신건 171,000,000원에 받더라도 예상 인수 8,194,000원을 더한 179,194,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 당해세로 우선 배당되면 임차인의 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 임차인 점유 확인. 장세련의 현재 점유·전입 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 회차 착시 경계. 80%·64%로 유찰돼도 인수액이 늘어 실질취득은 178,000,000원대에 머뭅니다.
- 거래표본 한계. 확인 거래는 2021.08의 172,000,000원 1건이므로 개별 호수의 층·상태와 현재 시장가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “171,000,000원짜리 물건이 아니다”
표면만 보면 감정가와 최저가가 171,000,000원이고, 확인 가능한 실거래 172,000,000원과 거의 같습니다. 하지만 권리분석을 거치면 결론이 달라집니다. 장세련은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고, 신건 매각대금으로도 보증금 전액이 배당되지 않습니다. 현재 예상 인수액 8,194,000원을 더하면 실질취득은 179,194,000원으로 실거래 172,000,000원을 웃돕니다.
또한 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득 부담이 크게 줄지 않습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 확인되지만, 기재 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없으므로 이 리포트에서는 인수 위험을 유지했습니다. 여기에 당해세 가능성이 있는 국세·지방세 압류까지 있어 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
