인천지방법원 2025타경512424. 부평동 비에네스타 2층 201호 오피스텔입니다. 2016년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층에 위치하고, 감정평가상 현재 이용상태도 오피스텔입니다. 소유자 윤정섭은 2022년 2월 11일 매매를 원인으로 2022년 3월 4일 소유권을 취득했고, 당시 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다.

이 사건에서 가장 중요한 것은 단순히 최저가 206,000,000원만 보는 것이 아닙니다. 임차권자 정국호는 2022년 2월 11일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022년 1월 8일입니다. 분석상 말소기준은 2022년 11월 7일 부평구 압류이므로, 정국호의 대항요건은 그보다 앞섭니다. 따라서 확약서가 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 실제 시나리오에도 현재 회차 12,684,000원, 1회 유찰 시 53,307,200원, 2회 유찰 시 85,805,760원의 룰상 인수액이 잡혀 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 정국호 관련 실질 인수는 0원으로 처리합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항 임차권은 있으나 확약이 핵심

등기상 과거 농협은행주식회사 근저당권 132,000,000원은 2022년 2월 11일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2022년 11월 7일 부평구 압류입니다. 이후의 국 압류 2건과 2025년 9월 18일 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 후순위 점유자를 분리

* 정국호의 현재 회차 룰상 인수 계산액은 12,684,000원이나, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 처리했습니다. 이 확약은 정국호 임차권에 관한 판단이며, 다른 점유관계까지 자동으로 정리하는 것으로 보지는 않습니다.

이주환은 2025년 5월 7일 전입으로 말소기준인 2022년 11월 7일보다 뒤입니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 점유·임대차계약 내용과 명도관계는 원본 명세서와 현황조사를 다시 대조할 필요가 있습니다. 즉 정국호의 보증금 승계 문제와 이주환의 점유 확인 문제는 서로 다른 리스크입니다.

③ 가격 구조 — 최저가가 낮아 보여도 ‘인수형’ 계산을 먼저 해야 한다

현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 206,000,000원입니다. 확인되는 과거 소유권 취득 거래가액은 2022년 2월 11일 기준 215,000,000원입니다. 다만 이 과거 거래가만으로 현재 시세가 싸거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건에는 가격 메리트 가점을 주지 않고, 권리 구조를 먼저 봐야 합니다.

특히 확약서가 없었다면 이 물건은 최저가만 보고 판단해서는 안 됩니다. 현재 회차에는 룰상 12,684,000원, 1회 유찰 시에는 53,307,200원, 2회 유찰 시에는 85,805,760원의 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 계산됩니다. 즉 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 이번 사건에서 실질취득액이 현재 최저가 206,000,000원으로 정리되는 이유는 오직 정국호 임차권에 대한 말소동의 확약서가 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 206,000,000원 가정 · 룰상 배당 계산)

룰상 계산에서는 정국호 보증금 중 12,684,000원이 미배당되어 매수인 인수로 잡히지만, 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 세금 압류 — 배당표보다 먼저 확인할 항목

현재 권리관계에는 말소기준인 2022년 11월 7일 부평구 압류 외에, 2023년 5월 15일 국 압류와 2025년 4월 3일 국 압류가 있습니다. 별도로 2022년 5월 19일 국 압류는 2026년 3월 5일 말소됐습니다.

자료에는 국세·지방세 압류 3건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감되어 후순위 배당액이 줄 수 있다는 경고가 포함돼 있습니다. 세액 자체는 확인되지 않으므로 금액을 임의로 추정해서는 안 됩니다. 입찰 전 세금의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인하는 것이 배당표 검증의 핵심입니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 감정평가상 본 호실은 ‘오피스텔’로 이용 중이며, 건물 부지는 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용됩니다.
• 주위환경. 인천광역시 부평구 장제로101번길에 위치하며, 주위에는 각급학교·공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2016.04.07 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 201호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·스프링클러·화재탐지·옥내소화전·주차타워·도시가스난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 동측 및 남측으로 노폭 약 35미터·8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관 관리구역입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 정국호 임차권등기 말소의 대상·조건·절차를 매각물건명세서와 제출 문서에서 직접 확인하세요.
• 정국호 배당관계. 전입 2022.02.11·확정일자 2022.01.08·보증금 215,000,000원·배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
• 이주환 점유관계. 2025.05.07 전입은 기준권리 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 세금 압류. 부평구 및 국 압류에 대해 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인하세요.
• 가격 판단. 현재 확인 가능한 수치만으로 최근 시세 대비 할인 여부를 단정하지 말고 별도의 최신 거래 검증 후 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수형 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

이 사건을 숫자만 보면 상당히 위험한 임차권 인수형입니다. 정국호의 보증금은 215,000,000원이고 현재 최저가는 206,000,000원입니다. 기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춰 배당 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조이며, 실제 계산에서도 현재 회차 12,684,000원, 1회 유찰 53,307,200원, 2회 유찰 85,805,760원의 룰상 인수가 발생합니다.

하지만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙에 따라 정국호의 인수는 실질 0원으로 보고, 현재 회차 실질취득액은 206,000,000원으로 판단합니다. 다만 이 확약은 정국호 임차권에 대한 해결책일 뿐, 세금 압류와 이주환의 점유·보증금 확인까지 없애주는 것은 아닙니다.

주된 인수위험은 해소, 잔여 확인사항은 세금·점유. 최신 실거래 수치가 확인되지 않는 만큼 가격 메리트까지 높게 평가할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리상 핵심 위험이 확약으로 정리된 점은 긍정적이지만, 확약서 원본과 세금·점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 B등급 사건으로 보는 것이 타당합니다.