인천지방법원 2025타경512486. 부평동 타워팰리스 에이 제9층 제901호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 207,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 박연숙이고, 2020.10.13 매매를 원인으로 2020.11.05 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 210,000,000원입니다.
권리구조는 겉보기보다 까다롭습니다. 2017년 농협은행 근저당은 2020.11.05 이미 해지·말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 그 뒤인 2021.03.12 갑구 4번 국 압류입니다. 따라서 이후 주택도시보증공사 가압류와 추가 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 말소기준보다 앞서 전입한 임차인의 대항력은 별도 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512486 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 407-5 타워팰리스 에이 9층 901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 주부토로56번길 17-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 제9층 제901호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 14층 · 사용승인 2017.03.09 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.11.05 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인이 핵심
2017.04.28 설정된 농협은행 근저당권 111,600,000원은 2020.11.05 해지로 이미 말소됐습니다. 그래서 현재 경매의 말소기준은 2021.03.12 국 압류입니다. 그 이후의 주택도시보증공사 가압류 5,224,000,000원, 2022.06.30·2023.11.23 국 압류, 2025.09.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재성 | 2024.02.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김지환 | 2017.05.02 | 미상 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박정재 | 2020.11.05 | 2020.10.19 | 210,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 반영 0원* |
박정재는 2020.10.13 임대차계약, 2020.10.19 확정일자, 2020.11.05 주민등록·점유개시로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 210,000,000원이고 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 2022.12.05 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당표만 보면 203,302,000원을 배당받고 6,698,000원이 부족합니다.
* 박정재에 관한 배당표 원자료의 매수인 인수액은 6,698,000원입니다. 제출된 말소동의 확약서를 반영해 해당 임차인의 실질 인수를 0원으로 판단한 것이며, 확약 밖 임차인 김지환의 인수 가능액은 별도입니다.
② 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 207,000,000원입니다. 그러나 이 물건은 비교할 최신 실거래 평균·최신 거래값이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인 여부만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 가격표 밖의 인수위험입니다. 박정재 부분은 확약을 반영해 실질 인수 0원으로 보더라도, 김지환은 말소기준 전 전입자이고 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 207,000,000원 + 김지환 인수 가능액(미상)으로 보아야 합니다. 숫자가 확인되지 않은 선순위 보증금을 무시하고 207,000,000원만 비교하면 실제 취득비용을 과소평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 박정재 보증금 | 210,000,000원 | 203,302,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원자료상 현재 회차의 박정재 부족분은 6,698,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 또한 김지환의 미상 보증금은 이 배당표에서 산정되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 9층 901호이며 사용승인은 2017.03.09입니다. 승강기·기계식 주차·급배수·위생·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 표기 차이. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장에는 “타워팰리스에이(A)”, 현황에는 “타워팰리스Ⅰ”로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김지환 보증금 확인. 2017.05.02 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확정하기 전에는 인수액을 계산할 수 없습니다.
- 확약서 문구 확인. 박정재 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문과 적용조건을 확인해야 합니다. 확약은 박정재에게만 적용됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세 관련 압류가 3건 있습니다. 당해세 여부에 따라 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 207,000,000원이 감정가와 같지만 비교 실거래값이 확인되지 않습니다. ‘신건이라 적정’ 또는 ‘감정가보다 싸다’고 전제하지 마세요.
- 명도·점유 확인. 조사상 임차인이 3명으로 확인됩니다. 실제 점유자와 임차관계가 누구인지 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계 원본을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 확약 하나로 전체 인수위험이 사라지는 물건은 아니다
이 물건의 핵심은 박정재 210,000,000원 보증금 자체보다 확약 밖 임차인입니다. 박정재는 배당표상 6,698,000원이 미배당되지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다.
반면 김지환은 2017.05.02 전입으로 2021.03.12 말소기준보다 앞서고, 보증금은 미상입니다. 이 금액이 확인되지 않는 한 전체 실질취득가는 207,000,000원 + 미상입니다. 여기에 실거래 비교값도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 검증할 수 없습니다. 따라서 결론은 박정재 확약은 긍정적이지만, 김지환 인수액 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
