인천지방법원 2025타경512700. 인천 미추홀구 용현동 ‘하늘채2’ 5층 501호입니다. 사건 용도는 근린주택으로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 감정평가서상 전용면적은 68.25㎡, 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층이며 사용승인일은 2020.03.20입니다. 현재 소유자는 이혜은으로, 2021.11.28 매매를 원인으로 2021.12.15 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 210,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 소유권보다 임차인 선순위성입니다. 김상헌은 임대차계약일 2021.11.28, 확정일자 2021.11.29, 주민등록 및 점유개시 2021.12.15로 확인됩니다. 현재 말소기준권리는 2022.10.11 서민금융진흥원 가압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 210,000,000원이 최저매각가 184,000,000원보다 크기 때문에 통상 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 다만 이 사건은 해당 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김상헌 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512700 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 571-12 하늘채2 5층 501호 · 도로명 능해길60번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 · 전용 68.25㎡ · 5층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이혜은 (2021.11.28 매매 · 2021.12.15 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 등기부 발급 | 2026.09.02 · 인천지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
2020.03.27 남인천새마을금고 근저당권 2건은 2021.08.09 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리관계에서 말소기준은 2022.10.11 서민금융진흥원 가압류 8,992,596원입니다. 김상헌의 전입·점유개시는 2021.12.15로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021.11.29이므로 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 2024.01.31에는 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌고 배당요구도 확인됩니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김상헌 제5층 제501호 68.25㎡ 전부 | 210,000,000원 | 2021.12.15 | 2021.11.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 김상헌은 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도 중복 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1억’이 중요하다
하늘채2는 총 10세대이고 사용승인일은 2020.03.20입니다. 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 155,000,000원이지만, 이 값에는 2021.11 거래 210,000,000원이 섞여 있습니다. 반면 최신 거래는 2026.03의 100,000,000원이고 최근 12개월 평균도 100,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -52.4%로 뚜렷한 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 73.89㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 68.25㎡ | 5 | 210,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
말소동의 확약을 반영하면 이 물건의 현재 실질취득은 최저가와 같은 184,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 100,000,000원의 184.0%입니다. 따라서 전체 평균 155,000,000원과 비교해도 높고, 더 중요한 최신·최근 12개월 시세와 비교하면 최근 시세 이상을 크게 웃도는 가격입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 1. 임차인 김상헌 보증금 | 210,000,000원 | 180,624,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 8,992,596원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김상헌의 보증금 부족분은 29,376,000원입니다. 다만 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 숭의역 남동측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 버스정류장과 지하철 숭의역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다. 기본 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 폭 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 공시지가는 1,489,000원/㎡입니다. 토지면적은 298.5㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 하늘채2는 총 10세대로 거래 표본이 2건에 불과합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 최근 거래가격이 100,000,000원으로 확인되는 만큼 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다.
- 건물 하자 표시. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 회차별 인수 구조와 입찰 체크리스트
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 184,000,000원 | 29,376,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 147,200,000원 | 65,660,800원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 117,760,000원 | 94,688,640원 | 실질 0원 |
- 확약 원본 확인. 입찰 전 매각물건명세서와 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문을 대조해 김상헌 임차권등기에 대한 적용 범위와 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 155,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 최저가 184,000,000원은 최근 시세의 184.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -52.4%입니다. 과거 210,000,000원 거래를 정상 시세로 고정해 판단하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현장 확인 시 내부 상태와 수선비 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재됐습니다. 현재 확인된 실제 임차인은 김상헌 1명이지만 입찰 전 현황조사와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 210,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 최저가 184,000,000원보다 보증금이 크고, 현재 회차 배당만으로는 29,376,000원이 부족합니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 유찰돼 낙찰가가 내려가도 인수액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.
다만 이 물건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김상헌 임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 184,000,000원으로 봅니다. 그러나 가격 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 100,000,000원, 최근 추세는 -52.4%, 현재 실질취득은 최근 시세의 184.0%입니다.
권리는 확약으로 정리되지만, 가격은 정리되지 않습니다. 10세대 규모의 연립주택이고 거래 표본도 적은 가운데 최근 가격이 크게 낮아진 상황이므로, 신건 최저가 184,000,000원을 ‘저가’로 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 확약 원본의 효력 확인과 최근 100,000,000원 거래를 기준으로 한 가격 방어입니다.
