인천지방법원 2025타경512711. 부평동 엠브이아파트 5층 508호, 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 우수현이며, 2015.11.06 소유권이전과 같은 날 한국양봉농업협동조합 명의 채권최고액 184,800,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2021년 주식회사유노스프레스티지대부의 근저당, 2024년 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류, 2025년 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 장은주의 전입신고일이 2015.08.13으로 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 현재 배당표의 “매수인 인수 0원” 수치만을 근거로 안전하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512711 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 124-21 엠브이아파트 5층508호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로 162 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 2015년 07월 15일 사용승인 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 15층건 내 제5층 제508호 |
| 소유자 | 우수현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 139,751,680원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입을 먼저 본다
말소기준은 2015.11.06 한국양봉농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당은 2025.06.26 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐고, 농업협동조합자산관리회사가 경매를 진행하고 있습니다. 그 이후 설정된 주식회사유노스프레스티지대부 근저당과 엔에이치농협캐피탈주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인 전 입찰 금지선
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 2015.08.13 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관이나 대위변제 주체가 별도로 신고된 사례가 아니므로 실제 임차인은 장은주 1명입니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 “싸졌다”고 곧바로 판단할 수 없습니다. 만약 적법한 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰자가 부담하는 미배당 보증금이 커져 실질취득비용이 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양봉농업협동조합 | 184,800,000원 | 184,800,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사유노스프레스티지대부 | 19,500,000원 | 11,600,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 7,070,378원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액 211,370,378원 중 196,400,000원이 배당되고 14,970,378원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 임차인의 보증금이 확인되지 않아 이 배당 계산만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 채권 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 14,970,378원 | 금액 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 54,410,378원 | 금액 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 85,962,378원 | 금액 미상 |
유찰되면 명목상 최저가는 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에서는 그 숫자만으로 가격을 평가하면 안 됩니다. 장은주의 보증금이 확인되고 실제 대항력 및 배당관계가 정리되어야 낙찰가 + 미배당 인수액 기준의 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥오거리 북동측 인근. 주위는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 위생·급배수·전기·난방·소화전·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 내외, 동측으로 폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 장은주의 보증금과 실제 점유관계가 확인되지 않으면 매수인 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자가 미상이고 배당요구 여부도 확인되지 않아 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다.
- 전입 선후관계 재확인. 전입 2015.08.13, 말소기준 2015.11.06이라는 핵심 날짜를 주민등록·현황조사·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 유찰가만 보고 응찰하지 않기. 160,000,000원·128,000,000원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 남는다면 실질취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 집행비용과 등기상 채권 중심이며 임차보증금 미상분, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 임차인은 아직 미확정”
이 사건을 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 소멸한다”는 이유만으로 깨끗한 물건으로 분류하기는 어렵습니다. 등기부상 후순위 권리는 정리되지만, 장은주의 전입이 말소기준보다 먼저이고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 가장 중요한 숫자는 최저가 200,000,000원이 아니라 확인되지 않은 임차보증금입니다. 그 금액과 대항력·배당관계가 확정되기 전까지는 매수인 인수액도, 실질취득비용도, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리되지만 임차관계는 확인 전 보류가 이 물건의 결론입니다.
