의정부지방법원 2026타경60102. 파주시 파주읍 봉서리 문산해비치빌 303동 2층 202호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박제홍이고, 2021.06.18. 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 202,800,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 케이비국민카드·하나카드 가압류와 2026.01.15. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김은주입니다. 전입일은 2024.01.15.로 말소기준인 2021.06.18.보다 뒤이므로 이 경매에서 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 관련 내용은 확정되지 않았지만, 대항력이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없으므로 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60102 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 봉서리 427-4 문산해비치빌 303동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 4층건 내 2층 202호 · 사용승인일 2020.08.20. |
| 소유자 | 박제홍 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 169,148,299원 |
| 매각기일 | 2026.09.08. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.18. 한국양계축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 202,800,000원이며 채무자는 박제홍입니다. 그 뒤 2023년에 설정된 주식회사 케이비국민카드의 10,666,937원 가압류와 하나카드 주식회사의 6,371,981원 가압류, 2026.01.15. 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다.
② 임차인 — 김은주, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김은주 | 2024.01.15. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김은주는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입신고일 2024.01.15.가 말소기준권리 설정일 2021.06.18.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 낙찰자에게 대항해 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 한국양계축산업협동조합 | 202,800,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,666,937원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,371,981원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.8% 추정치입니다. 채권총액 219,838,918원 중 182,596,000원이 배당되고 37,242,918원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 37,242,918원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 73,922,118원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 103,265,478원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 169,148,299원에 대해 배당 시뮬레이션상 신청채권자가 충족되는 것으로 표시되지만, 1회 유찰 시와 2회 유찰 시에는 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당은 채권자 측의 회수 문제이고, 매수인에게 채무가 승계되는 금액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주소방서 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 2층 202호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5~6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에관한허가구역으로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 대지권 표시 확인
등기사항전부증명서에는 대지권의 목적인 토지로 봉서리 427-4와 427-18이 기재되어 있으나, 봉서리 427-18번지 14㎡는 2021.03.15. 봉서리 427-4번지에 합병됐습니다. 현재 조사된 대지권 목적 토지는 봉서리 427-4번지 631㎡ 한 필지이며, 같은 날 지목도 ‘전’에서 ‘대’로 변경된 것으로 확인됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 김은주의 전입일은 2024.01.15.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 관련 사항은 최종 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 인수권리 확인. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 대지권 표시 확인. 봉서리 427-18번지 14㎡의 합병 및 봉서리 427-4번지 631㎡ 한 필지 현황을 등기부와 토지 관련 서류에서 대조하세요.
- 현장 확인. 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태와 점유·명도 상황이 중요하므로 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 배당표 해석. 신건 기준 채권 미배당 37,242,918원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수액과 매수인 승계액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “채권 미배당 ≠ 매수인 인수”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.06.18. 한국양계축산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차인 김은주도 2024.01.15. 전입이라 대항력이 없습니다. 둘째, 신건 186,000,000원 배당 시 채권자 측에는 37,242,918원의 미배당이 생기지만 이를 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션과 매각물건명세서 기준 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리상 승계 위험보다 임차인 보증금·배당관계의 최종 확인, 대지권 표시, 현장 상태와 입찰가격 검토가 이 물건의 실질적인 체크포인트입니다.
