인천지방법원 2025타경512774. 인천 계양구 동양동 신세계드림빌 나동 402호, 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 선순위 주택임차권입니다. 임차인 김승형은 2021.07.30 주민등록·점유를 갖추고, 2021.07.16 확정일자를 받았으며 보증금은 156,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.12.23 계양구 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현재 최저가 140,000,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 2,760,000원을 제외한 137,240,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 18,760,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 정확도 규칙상 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 이 확약은 김승형 임차권에 관한 것이며, 다른 임차인에게 일반적으로 확장되는 성격은 아닙니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512774 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 동양동 632-2 신세계드림빌 나동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 5층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 윤정섭 (2022.05.18. 소유권이전, 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 140,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 살아 있는 권리 흐름에서 말소기준은 2024.12.23 계양구 압류입니다. 2025.04.07 국세 압류와 2025.09.26 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 김승형의 주택임차권등기는 2023.09.25 등기되었고, 주민등록·점유는 2021.07.30, 확정일자는 2021.07.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김승형 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 156,000,000원 | 2021.07.30 | 2021.07.16 | 有 | 有 | 실질 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 140,000,000원인 신건입니다. 확약을 반영하면 실질취득 역시 140,000,000원으로 계산됩니다. 원칙적 승계액을 더해 실질취득을 높여 잡을 사건은 아닙니다.
다만 이 물건에는 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 싸다거나 시세 대비 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다. 등기상 과거 거래가액은 2021.06.07 매매 140,000,000원, 2021.06.21 매매 156,000,000원, 2022.05.12 매매 156,000,000원이지만, 이는 현재의 최근 실거래 시세를 대신할 수 없습니다. 신건 응찰 여부는 별도의 최신 거래 확인이 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,760,000원 |
| 1. 임차인 김승형 보증금(우선변제) | 156,000,000원 | 137,240,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 미배당액은 18,760,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 이 임차인의 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용중인 집합건물입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제4층 제402호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 소재 인천당산초등학교 북측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(동양 구획정리)이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·과밀억제권역·역사문화환경보존지역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심 안전장치이므로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 김승형의 주택임차권등기가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인하세요.
- 가격 검증. 최신 실거래 비교자료가 없으므로 140,000,000원을 시세보다 낮다고 전제하지 말고, 인근·동일 유형의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기 상태와 실제 현 점유자가 일치하는지 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 계양구 압류와 국세 압류가 존재하므로 배당 전후 세금 관계와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 표면적으로는 상당히 강한 인수형입니다. 김승형의 보증금 156,000,000원이 현재 최저가 140,000,000원보다 크고, 현재 회차 배당만 계산하면 18,760,000원이 남기 때문입니다. 정상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김승형 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 따라서 현 회차의 실질취득은 최저가와 같은 140,000,000원입니다. 다만 최신 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 가격을 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리 핵심은 확약서 원문 확인, 가격 핵심은 별도의 최신 시세 검증입니다.
