인천지방법원 2025타경512862. 인천광역시 연수구 옥련동 348-101 3층301호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 허상범이며 2005.07.21 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2005.07.28 소유권을 취득했습니다. 현재 등기에서 핵심이 되는 권리는 2023.05.18 신한카드 주식회사의 9,334,305원 가압류이고, 이 권리가 이번 매각의 말소기준으로 계산돼 있습니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거의 근저당·가압류·경매개시결정은 이미 말소됐고, 현재 남은 2023.05.18 가압류와 2025.09.30 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 경매 권리분석은 등기만으로 끝나지 않습니다. 최성인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 점 때문에 임차보증금 확인이 사실상 이 물건의 승부처입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512862 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 348-101 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 청룡로42번길 8 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 · 사용승인 1990-12-27 |
| 소유자 | 허상범 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 82,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 14,815,224원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 말소기준은 2023.05.18 갑구 15번 가압류입니다. 신한카드 주식회사의 청구금액은 9,334,305원이고, 2025.09.30에는 이 가압류의 본압류 이행으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성인 | 2020.08.25 | 미상 | 2025.11.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 최성인 본인의 임차관계로 조사돼 있습니다. 배당요구는 2025.11.06 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 현재 확정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,876,000원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,334,305원 | 9,334,305원 |
| 3. 갑구 16번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,789,695원 |
위 배당 계산에서는 갑구 16번 강제경매개시결정의 채권액이 확정되지 않아 0원으로 반영돼 있습니다. 또한 최성인의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 미배당 보증금 인수 가능성은 별도로 남습니다. 따라서 표상 잔여 70,789,695원과 매수인 인수 0원은 최종 확정액으로 보아서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 축현초등학교 북동측 인근이며 주변은 다세대, 아파트 및 로변 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 직선거리 약 700m에 수인분당선 송도역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물로 사용승인일은 1990-12-27입니다.
- 도로. 남측으로 약 6m 정도의 도로에 접합니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인이 최우선. 최성인의 임대차계약서·보증금·점유 상태를 확인하기 전에는 실질 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인돼야 배당순위와 우선변제 범위를 구체적으로 계산할 수 있습니다.
- 대항력 요건 확인. 전입일만 빠르다고 바로 대항력 확정은 아닙니다. 주택 인도·점유 등 요건을 함께 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최성인은 2025.11.06 배당요구를 했지만, 실제 배당액은 보증금과 순위 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
- 회차별 가격만 보지 말 것. 1회 유찰 시 65,600,000원, 2회 유찰 시 52,480,000원으로 낮아져도 미배당 보증금이 있으면 실질취득비용은 그만큼 올라갑니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 임차인이 핵심이다”
이 물건은 등기상으로만 보면 어렵지 않습니다. 2023.05.18 신한카드 주식회사 가압류가 말소기준이고 이후 2025.09.30 강제경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최성인의 전입일 2020.08.25가 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상, 대항력·우선변제·매수인 인수액 어느 것도 최종 확정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 82,000,000원이 싸냐 비싸냐가 아닙니다. 최성인의 보증금이 얼마이고, 그 보증금 중 얼마가 배당되고 얼마가 남는지를 확인하는 것입니다. 그 확인 전에는 최저가가 내려가더라도 가격 메리트가 생겼다고 단정할 수 없습니다. 등기 권리는 정리 가능, 임차 위험은 미확정. 이것이 현재 단계에서의 결론입니다.
