인천지방법원 2025타경512882. 부평동 마스터큐브 13층 1303호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 권철승은 2020.07.21. 거래가액 178,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 봐야 할 것은 근저당이 아니라 임차인의 선순위 대항력입니다. 박성용은 2022.07.01. 주민등록을 마쳤고 확정일자는 2022.06.07., 점유개시는 2022.06.30.입니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.03.08. 평택세무서장의 압류이므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다.
최저매각가가 감정가와 같은 202,000,000원이라 겉으로는 단순한 신건처럼 보이지만, 임차보증금 212,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 실제 회차별 계산에서도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 매수인 인수 증가로 상쇄됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512882 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 13층 1303호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로160번길 19-17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 내 13층 1303호 · 사용승인 2016.04.29. |
| 소유자 | 권철승 (2020.07.21. 소유권이전 · 거래가액 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07. |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2019.08.23. 설정됐던 근해안강망수산업협동조합의 36,000,000원 근저당권은 2020.01.29. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.03.08. 평택세무서장의 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 동화성세무서장의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성용 | 13층 1303호 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.01. | 2022.06.07. | 212,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
박성용은 2024.06.11. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금을 별도로 합산할 대상도 없습니다. 즉 권리분석상 실제 임차인은 1명, 보증금은 212,000,000원 한 건입니다.
② 실질취득 — 유찰돼도 총 부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금 212,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 매수인 인수로 이동합니다. 현재 회차에서는 낙찰가 202,000,000원에 인수 예상 13,628,000원을 더해 실질취득이 215,628,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(감정가 100%) | 202,000,000원 | 13,628,000원 | 215,628,000원 |
| 1회 유찰 시(감정가 80%) | 161,600,000원 | 53,462,400원 | 215,062,400원 |
| 2회 유찰 시(감정가 64%) | 129,280,000원 | 85,329,920원 | 214,609,920원 |
즉 최저매각가만 보면 202,000,000원 → 161,600,000원 → 129,280,000원으로 크게 내려가지만, 매수인 인수는 반대로 13,628,000원 → 53,462,400원 → 85,329,920원으로 증가합니다. 그 결과 실질취득은 215,628,000원 → 215,062,400원 → 214,609,920원으로 임차보증금 주변에서 크게 벗어나지 않습니다. 따라서 유찰 후 최저가만 놓고 가격 메리트가 커졌다고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 박성용 보증금 | 212,000,000원 | 198,372,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 212,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차보증금 부족분 13,628,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순서와 임차인 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 14층 건물 중 13층 1303호이며 사용승인일은 2016.04.29.입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근이며, 주위는 동유형 오피스텔·아파트·다세대주택·상업용빌딩·근린생활시설 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 근거리에 인천지하철1호선 부평시장역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 동측·남측 약 4m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다. 감정요항표에는 2025.08.26.~2026.08.25. 기간의 외국인 등 주택용도 취득 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·옥내소화전·스프링클러·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건 최저가 202,000,000원만 보지 말고 현 회차 인수 예상 13,628,000원을 더한 215,628,000원을 기준으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액 증가 때문에 실질취득은 각각 215,062,400원, 214,609,920원으로 크게 내려가지 않습니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 직접 확인해야 합니다. 그 범위에 따라 매수인 인수 판단이 달라집니다.
- 세금 선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당 금액이 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 전입일 2022.07.01., 확정일자 2022.06.07., 점유개시일 2022.06.30., 보증금 212,000,000원의 임차권 내용을 등기부·매각물건명세서와 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 최저가가 아니라 ‘보증금까지 합친 총액’이 기준
이 사건은 신건 최저가가 202,000,000원이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 212,000,000원입니다. 현재 배당 가정대로라면 매수인은 13,628,000원을 추가로 인수해 실질취득이 215,628,000원이 됩니다. 더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 실질취득은 215,062,400원, 2회 유찰 시에도 214,609,920원으로, 최저가 하락폭만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 확인할 요소지만, 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 또한 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세가 존재하면 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “202,000,000원짜리 신건”이 아니라 “대항력 임차보증금과 확약서 효력까지 계산해야 하는 오피스텔”이라는 점입니다. 권리확인 전에는 최저가 하락을 가격 메리트로 해석하지 않는 것이 맞습니다.
