인천지방법원 2025타경512926. 인천 남동구 만수동 우진빌라 4층 401호, 전용 37.27㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 박경배는 2024년 4월 19일 거래가 103,000,000원에 취득했고, 2025년 5월 22일 안산시 압류가 현재 권리관계의 말소기준입니다. 그보다 앞선 2024년 8월 2일에는 이서하의 주택임차권 100,000,000원이 등기돼 있어 원칙적으로는 매수인 인수 검토가 필요한 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 매각물건명세서에 을구 7번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 배당 시 계산상 남는 이서하 보증금 부족분은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 처리합니다. 문제는 이 확약이 이서하 임차권에 한정된다는 점입니다. 별도 현황조사 점유자인 FITZPATRICK JAEHEE LEE의 권리관계는 그대로 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512926 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 877-4 4층 401호 · 도로명 인천광역시 남동구 만경로18번길 9-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.27㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택으로 이용중 · 1992.10.15 |
| 소유자 | 박경배 (2024.04.19 소유권이전 · 거래가 103,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.05.22 안산시 압류입니다. 이보다 앞선 이서하의 전입일은 2022.06.30, 확정일자는 2022.05.30이고, 2024.08.02 보증금 100,000,000원의 임차권등기까지 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 확인되는 선순위 임차인입니다. 배당요구도 2024.08.02에 접수됐습니다.
| 임차·점유자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이서하 4층 401호 37.27㎡ 전부 · 주거 | 2022.06.30 / 2022.05.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| FITZPATRICK JAEHEE LEE 현황조사 확인 | 2025.02.25 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
* 이서하 임차권은 배당계산상 부족분이 발생하지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 FITZPATRICK JAEHEE LEE의 권리까지 포괄하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격이 81,000,000원인데 최저가는 101,000,000원
가격 판단은 전체 7건 평균 91,142,857원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본은 2025년 5월 38.25㎡ 3층의 81,000,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 81,000,000원입니다. 최근 구간이 그 이전 거래보다 -12.7% 낮아진 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 38.25㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2024.04 | 37.27㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2023.07 | 38.25㎡ | -1 | 34,000,000원 |
| 2022.10 | 37.27㎡ | 4 | 110,000,000원 |
| 2022.04 | 37.27㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2021.11 | 38.25㎡ | 3 | 102,000,000원 |
| 2021.06 | 38.25㎡ | 3 | 91,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 81,000,000원 |
현재 최저매각가 101,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 124.7%입니다. 즉 최근 시세보다 낮은 가격이 아니라 최근 시세 이상입니다. 이서하 임차권 확약을 반영해 확인 가능한 실질취득을 101,000,000원으로 보더라도 결과는 같습니다. 여기에 FITZPATRICK JAEHEE LEE의 인수 위험이 실제로 확인된다면 실질 부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,214,000원 |
| 1. 임차인 이서하 보증금 | 100,000,000원 | 98,786,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 이서하 보증금에 1,214,000원이 부족해 룰상 매수인 인수액으로 잡힙니다. 그러나 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이서하에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 별도 점유자의 보증금은 미상이라 이 표에 합산할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 이서하 미배당 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 101,000,000원 | 1,214,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 80,800,000원 | 21,054,400원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 64,640,000원 | 36,923,520원 | 실질 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 1992.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 만수5동행정복지센터 남측 인근으로 다세대주택과 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 남동측 인근에 인천2호선 만수역이 있고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8미터 내외 아스콘 포장도로에 접하고, 토지는 평지의 정방형 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되고 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 우진빌라(877-4)나동은 15세대 규모이며, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 81,000,000원과 과거 117,000,000원까지 가격 차이가 커 최근 시세 중심의 보수적 접근이 필요합니다.
- 표기. 매각물건명세서 비고상 외벽에는 ‘우진 나’로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이서하 확약서 원문 확인. 을구 7번 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조해야 합니다.
- FITZPATRICK JAEHEE LEE 권리 확인. 전입일 2025.02.25가 말소기준 2025.05.22보다 빠릅니다. 보증금, 임대차계약, 확정일자, 현재 점유 여부가 확인돼야 인수 위험을 확정할 수 있습니다.
- 가격 기준은 81,000,000원부터. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 81,000,000원이고 추세가 -12.7%입니다. 최저가 101,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시에도 권리와 가격을 분리. 80,800,000원·64,640,000원으로 내려가면 이서하의 룰상 미배당액은 커지지만, 확약이 유효한 한 이서하 인수는 실질 0원입니다. 다만 별도 점유자 위험은 그대로 남습니다.
- 현장 동일성 확인. 등기 주소·401호와 현장 외벽의 ‘우진 나’ 표기를 함께 확인해 대상 부동산을 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약은 호재지만, 가격과 미상 점유자가 남는다
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 먼저 권리 측면에서는 선순위 이서하 임차권 보증금 100,000,000원이 가장 큰 위험처럼 보이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 배당 부족분 1,214,000원은 매수인의 실질 인수에서 제외할 수 있습니다. 이 부분만 보면 큰 권리 위험 하나는 정리됐습니다.
그러나 별도 점유자 FITZPATRICK JAEHEE LEE의 전입일은 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이 남아 있습니다. 더구나 가격은 신건 101,000,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 81,000,000원의 124.7%이고, 최근 거래 흐름도 -12.7%입니다. 15세대 규모의 1992년 다세대라는 환금성까지 고려하면, 이 사건은 “이서하 인수는 해소됐지만 지금 가격에 바로 들어갈 이유는 약하고, 미상 점유자 확인이 선행돼야 하는 물건”으로 정리하는 것이 맞습니다.
